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狮子湖副总裁董兴宝，一个地地道道的山东人，豪爽大气，敢于竞争。用董总的话说，他觉得自己是个“特实在”的人。专访结束后，他也特实在的招待了记者一次。在狮子湖的别墅里，董总让记者体验了一次特别的“家常饭”。 席间，没有架子、没有约束，董总和记者畅所欲言。 简单的安排，却让记者开始想象，人生最大的享受是什么？有一所房子，面朝大海，春暖花开。坐在这样的房子里，享受一顿美味佳肴、品一壶清茶……狮子湖虽然没有海，但是却给业主们打造了一个“梦幻”的意境。或许，这就是大多数人选择狮子湖的原因吧！  狮子湖副总裁 董兴宝 搜狐焦点：首先感谢董总接受搜狐焦点网的专访，从2010年到2011年调控政策频出，大家对于调控下的楼市都比较关注，这次邀请您出席“焦点最强音”的论坛，共同研析一下今年广州楼市。广州户籍已经禁止购买第三套房，非户籍人禁止购买第二套房，这样的限购措施对房地产企业是否造成一定的影响？ 董兴宝：首先感谢搜狐对颐杰鸿泰狮子湖的支持，我觉得任何措施的出台，对一个行业也好，对一个企业也好，必然会产生影响，这是肯定的。只是影响好坏，程度大小不同而已。这次广州禁购第三套房，包括限购，但是“卖一买一”是非常人性化政策。所以我认为这个政策对我们做豪宅企业来说，像颐杰鸿泰狮子湖这样的企业是利好的。 把你的房子卖了再买，肯定是想换一个好的，换一个大的，否则就没有必要卖。所以我们明显感觉到最近来看豪宅的人多起来了。把过去拥有普通的住宅卖掉，买一套更好的，这个也是符合政策的。对于像颐杰鸿泰狮子湖做豪宅的企业来说，这种政策带来的利好就更多了。 多盘竞争 更有利有受众接受真正的高端产品 搜狐焦点：刚刚董总讲到您觉得利好更多一点。目前来看，今年的政策还是趋紧的，怎么看待狮子湖这边市场销售前景？您对销售业绩的完成率预期如何？ 董兴宝：对销售前景我还是充满信心的，从国家政策本身来看，国家从来没有说让房价大跌，只是让它平稳，抑制过快上涨，从没有说打压房价。举一个很简单的例子，无论是开发商还是老百姓，政府都不希望看到房价暴跌。如果房价突然下跌50%，会造成什么局面？可能会造成一种恐慌现象。 比如说刚毕业，参加工作十年的学生，辛辛苦苦赚了10年的钱，好不容易凑够首付买了一套100万的房子，按揭还没有还完，一夜之间100万变成50万，他是什么感受？所以大跌对老百姓也是不好的。老百姓不适应，政府的税收减少了。开发商也不希望，因为大跌之后所有的项目要停止建设。工程、建筑、运输或者材料供应等一系列产业链都会受到影响，因为这是一个系统的工程。 所以无论从国家、各级政府、开发商、老百姓来说，没有一个希望房价大跌，那将带来系统性的问题。大家都希望房价平稳发展，包括我们开发商也是这么想。所以在政策方面，我理解国家出台的一系列政策，是想让房地产行业更好、更平稳地发展。我对市场还是充满信心的，而不是恐惧。 今年我们颐杰鸿泰狮子湖的产品123套别墅，全部以独栋、大户型为主，二期（温泉二期）在今年8月份推出。二期户型明显减小，主要以200平方米、300平方米为主，在下半年或者年底的时候还会推出联排，更小的独栋或客户群更宽泛的产品，让客户有更好的选择。从这个角度来讲，我对今年销售业绩实现还是充满信心的。 搜狐焦点：董总刚才有说到第二期是主打温泉，我们知道花都、从化也是有很多主打温泉的别墅，狮子湖温泉别墅和那些别墅相比，最大的优势是什么？ 董兴宝：如果仅仅是一个温泉，不足以吸引客户，但是我们恰恰是系列的组合。比如说一个重要的商务活动，上午过来了可以到高尔夫球场打球，打完球之后就可以泡温泉，泡完温泉之后可以去喝茶，也可以喝酒、或者KTV。 将来还可以在我们的五星级酒店开会，以及从事一系列商务活动。所以说狮子湖的温泉别墅享受是组合式的，不仅仅是一个温泉的概念，包括未来的游艇，我们还要开通4.8公里人工运河，将与狮子湖连通。 有温泉的盘不稀缺，有高尔夫的盘也不稀奇，有酒店也不稀奇，有游艇的也不稀奇，但是组合起来这么大的盘，确实很少。 搜狐焦点：刚刚董总说清远离广州不是很远，广州周边地区除了清远还有很多别墅项目，你怎么看待广州周边别墅项目发展？ 董兴宝：每个楼盘有各自的特点，我不认为楼盘多了是坏事情。整盘越多对大家提高产品，提高竞争力是有好处的。另外这种高端楼盘多了之后带来最大的好处，是大家开始向往这种生活，如果整个大广州地区只有一两个别墅盘，可能会导致没有人去选择。但是大家看到很多的别墅项目，可能大家选择的欲望就高了。 中国的汽车业就是这样的例子，刚刚开始全中国只有几个家庭买汽车，所以大众也很少去考虑这个事，觉得这个是与自己没有关系的。但是一夜之间轿车走进千家万户，甚至刚毕业的学生都想购买一辆车。豪宅和别墅并不怕大盘多，多反而是一件好事。我们的楼盘和从化、增城以及广州的别墅盘相比有不同的特点，来到狮子湖有个很大的感受，就是一下高速3分钟就到楼盘了，到清远市区只要8分钟车程，距地级市这么近的楼盘和高速公路口这么近的楼盘只有狮子湖了，很多别墅盘都距离市中心比较远。 搜狐焦点：现在政策还没有出来，有传言增城、从化也可能会限购，跟广州市区相比，增城、从化是一个“价格洼地”，如果这两个城市也被纳入限购范围，您觉得是否合理？ 董兴宝：不能一刀切来看，如果从化、增城房价增长过快，出现非理性的增长，国家和广州市肯定会出台一些严厉的政策来控制。如果发展非常平稳合理、理性的话，未必会将增城、从化纳入限购范围。如果本来已经发展非常合理了，还是要看事态的发展，还要看大家的理性程度，看开发商、民众、外来投资客等的反映。 搜狐焦点：您说的非理性是什么样的标准，房价涨多少是非理性？ 董兴宝：我认为一年涨8%，或者和GDP涨的差不多是合理的，但是要达到20%、30%就是非理性了。 广州楼价不可能再暴涨 搜狐焦点：广州房价涨了41%，去年房价涨了38%，您觉得是不是太非理性了？ 董兴宝：这是因为广州去年和前年比较特殊的情况造成的，所以国家和广州都出台了一系列政策，很难判断是绝对非理性还是理性。毕竟从全国情况来看，广州情况还是好的，很多时候不能看绝对数，看一个绝对数没有多大意义。 大家说到豪宅，豪宅有标准吗？我说豪宅没有标准，广州洋房2万元/平方米或许算不上豪宅，但是在郊区绝对是豪宅，所以广州楼价是理性还是非理性，不能仅仅从楼价的涨幅数字上来判断。和全国比，广州是最理性的，但是和三线城市相比可能涨幅大了一些，总之我认为2009年、2010年的情况是比较特殊的。开亚运会加大投资，全国的形势等等……都会对楼市的发展产生一定的影响。但是我认为以后随着国家和广东省、广州市的政策到位，涨幅不可能再这么高。 搜狐焦点：您作为一位企业老总，如果广州十区二市被限购的话，广州大批资金下一个流向会在什么地方？ 董兴宝：最简单的推断是流向周边不限购的地区，佛山、清远等等。 搜狐焦点：有很多专家讨论，今年房价甚至会出现下跌，您怎么看呢？ 董兴宝：我看过很多专家的论述，也看过很多媒体的报道，加上我个人的判断，今年房价出现微量下跌是有可能的。比如说10%以内，8%以内是完全有可能的，也是属于非常正常的，不需要大惊小怪，但是出现20%、30%下跌是不可能的，如果出现30%的下跌最着急的就是政府。到时候政府又要出台救市政策，因为伤害太多老百姓和企业了，老百姓也不会答应。 对房地产市场长期看好 搜狐焦点：长期来看，整个房地产市场您还是看好的？ 董兴宝：我对整个房地产市场长期还是看好的，特别是像我们集团这种资金实力雄厚的企业。 我们希望房地产不要大起大落，国家出台政策规范市场行为，能够平稳发展，这是我们最期望看到的。 搜狐焦点：您作为一个房地产老总，最担心的是什么？ 董兴宝：我最担心还是出现不理性的行为，因为市场出现不理性的行为之后，国家必然拿出房地产调控的核武器。 搜狐焦点：您觉得不理性是指什么？ 董兴宝：比如有人要炒房，有人要涨价，比如有人要疯抢，有人想捂盘，这些会损害整个行业的发展，这是我最大的担心。只要房地产行业平稳健康发展，国家就不一定会出台更严厉的措施，因为没有必要，大家都发展很好，为什么要去限制。 搜狐焦点：您刚才说的核武器是什么？ 董兴宝：是指更严厉的政策，具体我也想象不出来，但是国家的办法肯定是非常多的。 搜狐焦点：在这样子的房地产市场环境下，作为一个民营房地产企业有压力吗？ 董兴宝：压力肯定是有的，没有压力就没有动力，压力不见得是坏事情，压力激发员工和高层的斗志，精心把项目打造好，提高产品的品质和服务水平，将来才可以满足更多高端客户的需求。 搜狐焦点：有来自政策方面的压力吗？ 董兴宝：政策方面的压力有一些，但不是最大的，我认为最大的压力还是要考虑竞争的压力，将来还是要回归到市场竞争，行政手段毕竟是一些临时的暂时的，不是长久的，长久仍然是市场竞争。 高端复合式配套 狮子湖引领高端生活态度 搜狐焦点：狮子湖配套如此之好，我们现在知道房地产大环境如此不确定情况下，贵集团会选择“稍息”，还是“快跑”发展？ 董兴宝：我也认可环境的不确定性。 但是对于像颐杰鸿泰这样的具有雄厚实力的投资集团而言，仍然会按照我们事先预定的战略推进。我们颐杰鸿泰集团不是一个普通的民营企业，不是普通的做民用产品的企业，甚至有的民众没有听说过。 我们集团是做国际电站、旅游和房地产的行业。特别要提到的是，我们最早是做国际电站的，项目都是非常大的。国际电站是一种特殊的工业，我们全省也没有几个大型的电站。因为一座大型电站造价是很高的。 去年12月份，我们集团领导跟温家宝总理出访印度的时候，刚刚签订了第六个项目，其中一个刚刚签的项目是9亿美金，这个还不算大。中国的产品设计一个点，造出产品再运过去，安装调试好，这个过程需要消耗很多的人力物力，所以合同额是非常大的，上百亿的项目都是不稀奇的。 在我们集团有雄厚的资金实力和强大的背景情况下，会为我们的战略执行提供强大的动力，所以我们依然会按照既定的战略往下推进。 搜狐焦点：在目前的政策背景下，很多开发商会转向做商业地产。颐杰鸿泰集团有没有考虑进军保障房和商业地产，以实现多元化发展？ 董兴宝：房地产业务是颐杰鸿泰的重要板块，狮子湖是我们在广东第一个项目。我们房地产项目主要集中在青岛和山东。无论是在广东、山东还是全国，我们现在也在积极寻找合适的投资机会，包括进军保障房和商业地产，一直也是我们考虑的。在项目合适的情况下我们同样会进军，我们也会响应政府的号召，多建保障房。 多建保障房，对我们豪宅并不产生影响，反而产生利好。如果国家建的保障房不够多，首先民生问题解决不了，国家民众就不会太关注豪宅。相反，当老百姓都有房子住了，豪宅豪华就可以了，豪宅的市场肯定有，因为富裕起来一部分人是有需求的，这时候建豪宅会更好，满足少部分人的需求，满足一部分精英人士的需求，参与保障房建设反而有利于豪宅的发展。 搜狐焦点：走的还是双轨制。刚才您提到战略布局方面的问题，有没有考虑过广州哪个地方更适合做下一个“狮子湖”？ 董兴宝：我们选择肯定是自然环境优美，自然条件很好的郊外住宅产品。我们集团主要从事国际业务，包括我本人经常到全球各国去看。从发达国家和中等发达国家的经验来看，将来成功人士和富裕人士必然走向郊外，因为环境空气好，更适合我们居住，把市中心让给普通老百姓。因为市中心交通便利，便于孩子上学和日常生活等等。这就是中国加速城镇化过程中，让普通的民众享受到市区带来的好处。当然，这需要一个漫长的过程，但是我认为中国未来在十年或者二十年之内必然会出现这样情况：富人撤出市中心，把市中心留给普通人居住。 搜狐焦点：他们是不是还是需要以大城市作为依托？比如说像广州，狮子湖离广州不远，狮子湖还是围绕广州一小时车程之内，还是再扩展一点？ 董兴宝：不仅仅局限于广州，你刚才提到一小时车程，这种概念在慢慢发生变化，过去一个小时的车程，因为高速公路不够宽，不够快，一个小时只能走80公里。现在广清高速由4车道改为8车道，一小时活动圈范围大了。第二个所谓一小时车程将来地铁、轻轨，一小时跑的路会更远，所以过去开车一个小时的路程轻轨、高铁甚至地铁用不了半小时就解决了。过去感觉清远距离广州城市当中除了佛山比较近，距离有50、60公里，将来有地铁、轻轨开通之后，距离越来越不成问题，半个小时20分钟就过来了。 搜狐焦点：董总也给我们介绍了狮子湖相关的情况，我们也觉得很美。一来到狮子湖是您亲手打造出来的项目，这个项目让您最引以为傲的地方是什么？ 董兴宝：首先是高端，我们的别墅是南加州风格，外立面和品质都是非常高端的。酒店投入4个亿，广州第一个阿拉伯风情的酒店，非常壮观，建筑面积达到10万平方米，在广东地区是很高端的酒店，我们的球场，设计是两个标准18洞球场，现在27洞在投入运营，包括我们的温泉、游艇，特别是内陆游艇都是具有创新意义的。这些组合起来的核心，将来我们给大家打造不仅仅是高端豪宅，更重要的是给大家搭建了生活、商务交集的平台。打球、住酒店开会、开游艇等等组合起来，搭建了一种生活方式和商务交往的平台。 搜狐焦点：我可以这样理解，狮子湖不仅只是一个居住的模式，更多引领的是居住生活的态度。下一个狮子湖基础就是环境好的地方，是不是可以理解为不可能进入广州市场？ 董兴宝：所谓的广州市场也有广义和狭义之分，增城、从化包括花都都是大广州市场。广州市区集团暂时不会考虑进入，因为众多的开发商在那里，我们会寻找一些环境比较优美的区域。 限购政策对豪宅是利好 搜狐焦点：您刚才讲豪宅是没有一个准确的定位，限购政策的出台，是否会促进豪宅市场理性发展，您觉得什么样的豪宅项目适合投资？ 董兴宝：我有感受豪宅成交量在上升，2、3月份看我们楼盘的人数也比较多，成交量也在上升。 我尝试跟买楼的客户交流，为什么你突然选择豪宅？他说道理很简单，现在“卖一买一”，既然卖了就要一步到位，选一个大户型，无论是作为居住也好，投资也好，资产可以保值增值，我不想再拥有三四套住房，拥有1—2套优良的豪宅已经足以。 我认为，未来的豪宅发展还是要和国际接轨。豪宅不仅仅是看住宅本身，更重要的是看它处的环境和地理优势，尤其是环境，之所以住豪宅就是希望有好的空气，好的环境，好的风景，所以我认为未来的豪宅是向这种方向发展。 搜狐焦点：重庆、上海那边在征房产税，您认为广州如果出台房产税吗，对豪宅会有影响吗？ 董兴宝：我认为对做豪宅来说，从上海、重庆出的力度来看，不足以对豪宅产生影响，物业税这个算下来远远是高于房产税，但是豪宅的客户没有一个跟我说，你的物业税是不是偏高，应该降多少，所以我认为房产税对豪宅市场影响没有多少，肯定或多或少有所影响，但不是致命的。 搜狐焦点：现在广州有一个概念，珠江新城上了3万/平方米、2万/平方米就是豪宅，周边的项目比如说狮子湖属于渡假性的项目，您认为这样对于豪宅的定位是否准确？ 董兴宝：客观来说我不是非常赞同，豪宅是一个相对的概念，不仅是看一个房子的本身。珠江新城的房子之所以到3万/平方米，并不是因为房子本身造的很好。房子的建筑品质也好，材料也好，和清远、佛山、从化用的材料也差不多，其价格高是因为拥有优良的地理环境，处于优良的地段，所以才有这样的价格。对于我们来说，狮子湖称之为豪宅，是因为打造一种顶级的配套，比如说高尔夫球场，奢华喜来登的酒店，包括内陆游艇会，温泉，重金打造的园林，周边的环境，靠市区的近的距离……等等一系列构成了豪宅，豪宅不能仅仅局限于房屋本身。 搜狐焦点：购买狮子湖的受众大概是那些？ 董兴宝：从购买情况来看，主要集中在广佛和清远地区，从社会分布来看，肯定是社会成功顶尖人士，房子到千万之后不是普通工薪阶层可以买得起的。 搜狐焦点：我知道狮子湖在去年搞过一个大使会，狮子湖主观上想起到一个平台凝聚的作用？ 董兴宝：我们组织全球驻华大势来休闲、召开论坛，并不是我们通过中介机构邀请到的，我们颐杰鸿泰集团是做国际业务的，做国际业务必然涉及到和各个国家大使频繁交往，各国驻华大事业给我们提供了极大的帮助和支持，我们把大使当成朋友，我们是以朋友的名义邀请各国大使过来，他们又和广东的企业家分享各国投资机会和项目介绍，只要符合我们项目本身的规划，我们就希望打造商务政务交往平台，全球驻华大使去年12月1—5日组织了论坛，和广东的企业家进行广泛的交流，很多企业家获得了商机，这就搭建了一个商务平台具体的案例。 搜狐焦点：今年是否还会考虑采取这样的交流方式？ 董兴宝：今年还会，我们喜来登酒店11月份就将投入运营，全球驻华大使和广东的企业家们再来狮子湖聚会，环境会更优越，条件会更好，大家会更喜欢。 搜狐焦点：像您所说的，颐杰鸿泰对广东或者广州网友和市民没有太大的印象，让您一句话形容一下颐杰鸿泰这个品牌的话，是怎样的？ 董兴宝：我们最有特色的一点，我们有全球驻华大使聚集地，高端南中国甚至广东省的会客厅，高端商务休闲平台，高端生活商务休闲平台。 搜狐焦点：您觉得离实现目标进行到哪个阶段了？ 董兴宝：我们有一个良好的开端，有若干个业主已经开始紧锣密鼓装修房子了，有的居住，党的当企业会馆，包括我们的酒店11月份开始运营，到时候我会请大家到我们酒店参观一下，体验一下，已经有一个良好开始，逐步在实现我们的战略目标。 豪宅不应该归入“民生”话题 搜狐焦点：董总最近有没有关注两会？ 董兴宝：一直非常关注。 搜狐焦点：这次两会温家宝总理说了一句话：开发商应该流着道德的血液。某老总说：房地产商一直都流着道德的血液。这个观点出来之后，引起了很多人争议，您怎么看待这个问题。 董兴宝：大家讨论走入了一个误区，对于开发商而言，不能所有的开发商都没有道德的血液，也不能说所有的开发商都是优秀的开发商，这种说法都是不对的，还是要辩证看待。最近出来一些贪污腐败的事件，事实证明各个系统都有，前段时间铁道部出了一个案件，不能说铁道部领导里面没有道德的血液，也不能说铁道部所有的领导都是流道德的血液，还是要具体情况具体看待，看这个开发商的表现，要具体说某一个行业，某一个开发商是可以的。包括我们也好，大家认为我就是为社会做贡献的，你就可以拍胸脯说让民众和媒体来监督你，这样每个行业就会走向平稳发展，不能以偏概全，也不能一概而论。所以我觉得这是没有意义的讨论。 搜狐焦点：本来大家觉得房地产是一个市场问题，现在两会把房地产提高到了民生问题，现在我们紧紧巴房地产两会以及跟民生问题仅仅相连，您怎么看待这个问题，是否应该把房地产归结到民生话题里面？ 董兴宝：房地产实际上是一个商品和市场问题，是两个圆圈，房地产和商品是一个圆圈，民生问题也是一个圆圈，是两个不同的概念，但是非要把它重合也是不现实的，一边是房地产，一边是民生，有重合的部分，为什么国家要大力推广保障房，就是民生问题和房地产市场的结合点，就是我说的两个圆圈重合的部分就是保障房。但是把豪宅也统统混为民生问题，那肯定不行了，老百姓说我没有要住豪宅，把保障老百姓住房的问题和民生结合那是正确的，把房地产发展和老百姓就业也是可以结合起来的，要建一个项目需要几千人，工作获得了就业机会，包括农民工也获得了就业机会，这个就是民生问题。调控使房地产企业越来越规范。 搜狐焦点：从2010年到2011年调控政策不断，不停出政策，现在政策一棒比一棒打的重，您觉得是否起到了效果？ 董兴宝：肯定对房地产起到一定的作用，首先从正面理解这些政策，国家从经济发展角度来看，从民生角度来看，从保障行业健康发展角度来看，出台的政策是正确的，而不能说看到政策负面东西，一个人病了吃药，不能说吃药就是正确的，吃药有可能伤到胃，但是不能说伤倒胃就不吃药。 很多政策是为了保障房地产平稳健康发展，从这个角度应该积极、乐观、正确看待政府出台的这些政策。 搜狐焦点：下面问一个网友最关心的问题，您对于今年市场是忧多还是喜多，不管是豪宅也好，或者是普通住宅，是否适合投资，如果投资的话应该选择什么样的项目？ 董兴宝：要一分为二看，对规模比较小的开发商而言，面临着严峻的考验，面临着寒冷的冬天。但是对像我们实力比较雄厚的开发商而言，我认为并没有寒冷的感觉。从行业重新洗牌角度来讲，也是一个好事，利国利民，使房地产企业越来越规范，大的开发商建设的产品绝对是有保障的，业主买了之后也是有保障的，不至于建完了卖完了就跑了。投资是一个永恒的话题，中国的投资渠道很少，这个问题我曾经跟买我们产品的客户也交流过。他们说政策很多，还想再观望一下，但是不下手也不行。因为担心现在手上有1000万现金，年初有1000万，由于通货膨胀到年尾就不到1000万了。所以对于投资而言，我对各位网友的建议一定要选择大开发商，具有实力开发商开发的楼盘，不一定是大盘，但是必须有强大的实力，选择他们的产品才是有保障的。 搜狐焦点：您觉得选择什么样的产品比较好？ 董兴宝：客观来讲，除了满足人的居住之外，肯定有保值增值的功能，可以满足基本居住之外，最好是选择升值潜力比较大的，像二三线城市的房子肯定升值潜力大一些，在可以满足居住生活基本需求前提下，选择升值潜力比较大的住宅。 搜狐焦点：我觉得董总特别看中竞争，调控出台让行业洗牌。 董兴宝：那是利国利民，对整个国家，整个社会都是很好的，鱼目混珠，会把这个行业搞的很乱。 搜狐焦点：行业好了，我们选择也会更加理性。 董兴宝：有的民众辛辛苦苦攒了一辈子钱，好不容易买了一套房子，结果发现住进去漏水，开发商跑了，没有人管了，这是坑老百姓，不利于社会，不利于老百姓，政府最后还要来解决这个问题，老百姓找不到开发商就找政府。所以说，竞争对房地产、政府、老百姓都是有好处的。 搜狐焦点：您怎么看待房地产长远发展趋势，是否会进入一个良好的发展趋势？ 董兴宝：我觉得现在国家出台的政策，就是为了促使房地产向利好的方向发展，只是时间长短的问题，早晚会促进行业健康发展。房地产行业的发展时间还不长，其他各个行业的发展已经非常成熟了，比如说酒店业发展已经非常成熟了，各自都在经营酒店过程当中，得到了应该得到的，国家为什么不打压酒店建设，因为它发展的很好。 搜狐焦点：感谢董总接受我们的采访，让我们更加了解了颐杰鸿泰这样有竞争力的企业，希望狮子湖销售的更好。 来源：清远狮子湖高尔夫俱乐部
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