第八章 高尔夫地产

第三节 高尔夫地产的开发

　　一、选择高尔夫地产物业类型

　　高尔夫地产本质上是一种复合地产形态。这种复合地产更多地表现为高尔夫球场与其他物业形态的组合上。在中国，高尔夫一被引入国内就被赋予了贵族化的标签，所以显而易见高尔夫地产的物业形态是高端的，一般包括高星级酒店、高档住宅（特别是独栋和联排别墅）、高档商务休闲会所、奢侈品商业或其他休闲旅游设施等物业类型。

　　这种高端物业有着明显的特征：

　　① 高价格--高端物业的价格应该比低端物业价格高10倍以上；

　　② 高品质--高端物业的品质，无论从环境品质、设计品质、建筑品质、建材品质、密度品质、景观品质、配套品质等方面看，都应该与低端物业有明显差异。但是，现在的高端物业除了容积率、建筑形态有明显差异外，内在品质差异不大；

　　③ 高配套--高端物业一定不再是常规配套，而是真正的高尚生活配套。

　　以河北廊坊“艾力枫社”为例，它主要的诉求就是一种高尔夫文化，一种高尔夫地产的价值观念。所以说其配套跟一般的高端产品不一样的，是面积比较大和功能比较齐全的奢侈会所。会所是作为一个配套是满足于来高尔夫别墅里面生活和社交的业主的需要，而高尔夫公寓、高尔夫酒店等产品同样都是配套球场去服务业主的。

　　在高尔夫高档住宅中，属高尔夫别墅这种物业形态比较常见，它创造的是一种生活模式，带来了与日俱增的价值。位于纽约长岛的“三湖别墅”，在2004年《福布斯》杂志“美国最贵房产排行榜”的评选中位列第一名，价值6.2亿元人民币。这座豪宅总面积约2300平方米，除3个明净的湖泊、开阔的海滩、网球场、豪华的泳池外，最大魅力就是拥有一个由美国高尔夫协会认证的锦标赛级高尔夫球场。再看看2004年更多的豪宅排名，高尔夫别墅可谓独领风骚。位于美国科罗拉多的Vail高尔夫别墅价值1.8亿元人民币，这个美国高协认证的球场豪宅享尽尊荣。弗吉尼亚乡村俱乐部一个价值1.7亿元的梦幻豪宅，同样拥有一个令人兴奋的冠军高尔夫球场，热血奔腾的跑马场，奢华私人SPA 、泳池、网球场和被认为是最大的私人沙龙。

　　再以深圳观澜湖为例，其地产项目就可以明显看出以上所讲的这种组合形态，其中它的总部会馆是一个亮点。观澜湖总部会馆占地700平方米，通过不断与各种奢侈品举办活动，将其建成奢侈品的潮流风向标，成为全球奢侈品、高尔夫产品的新品发布会和展示区，打造总部会馆以及入驻企业的高级社交平台。同时依托于观澜湖高尔夫球会的丰富资源，入驻的企业不但能享受高尔夫球会的一切资源，而且能从事接待企业VIP客户、公司高级行政会议、管理层休闲度假、企业年会、优秀员工奖励旅游等商务活动。一位研究中国别墅多年的专家分析指出：“观澜湖事实上开创了一种全新的‘先建配套再造别墅’的独特的开发模式。”自1992年成立以来，观澜湖不断为业主建造世界顶级的配套设施，先后邀请12位世界高尔夫巨星设计球场，建造世界第一大高尔夫球会、兴建世界最大的高尔夫会所和世界一流的高尔夫学院、打造亚洲最大的水疗度假酒店和网球中心，其业主甚至可直接享用其五星级酒店和会所的订制式服务系统，这样的开发模式保证了业主们能立即享受到更为尽善尽美的商务、休闲、运动等生活配套。观澜湖创造了融赛事、商务、度假、地产和球会于一体的“观澜湖模式”。

　　观澜湖凭借其巨无霸的规模和对高尔夫行业的专注成就了今天的霸主地位，不过并不是所有的高尔夫球场都以规模取胜，如三亚的亚龙湾高尔夫项目主要凭借无敌海景和浓郁的热带风情取得成功；海南博鳌亚洲论坛会议中心高尔夫球场地产项目主要依靠其独特的政治和经济因素吸引了全世界高尔夫爱好者的注意；云南春城湖畔高尔夫地产项目依靠其优美的山地、湖泊景色赢得众多高尔夫球手的广泛赞誉，所以高尔夫项目除了球场、会所、酒店、高档住宅等常规的物业外，其他地产配套设施的选取就只有结合项目本身特点进行裁量。只有充分展现项目特点、引入符合本项目特点的高档物业的高尔夫地产项目才真正具有吸引力。

　　二、高尔夫地产与球场开发的时序和主体关系

　　一般来说，球场和房地产的开发均是分阶段的，如何确定高尔夫球场与房地产物业在不同开发阶段的先后顺序，把握球场和房地产的开发先机，是关系到两者能否良性互动发展的关键。对于普通的地产项目不少开发商都采取“先建房后绿化”的方式，先把房子建起来，然后在小区内植草、养花、营造山景水景等，而高尔夫球场与地产开发往往都会采取分期及分区开发的方式。为了达到依托高尔夫球场提升房地产价值的目的，开发商通常会采用高尔夫球场先行开发或高尔夫球场与住宅同步开发的时序；与此同时，地产的开发定位也会对高尔夫球场的规划设计有影响。

　　一般高尔夫项目的开发时序大体有两种方式：一是率先开发高尔夫球场。地产特别是高端别墅应放在后期开发，后期是高尔夫项目的重大利润来源所在。前期开发虽然可以产生收益，但无法达到最大收益。如果在资金出现危机时，也可退而求其次，开发少部分住宅，渡过资金危机。二是物业与高尔夫球场同时开发。一般优先考虑开发高档酒店和会所等与高尔夫项目最具有关联性的物业类型。由此可见，一般高尔夫项目的前期投入相当巨大，应把资金的投入强度主要集中在前期。如果开发资金过大，也可以考虑先开发小部分住宅以缓解前期资金压力。

　　根据高尔夫球场和地产开发主体的合作关系，可将其投资开发模式分为以下四种类型：全权开发（高尔夫球场和地产由同一个开发主体完成）；独立开发（高尔夫球场和地产分别由不同的开发主体完成）；联合开发（由多个开发主体共同对高尔夫地产项目进行整体开发）和协作开发（高尔夫球场和地产分别由多个开发主体开发）。

　　三、高尔夫地产的定价

　　高尔夫地产物业如何定价也是开发商面临的紧要问题，其中影响高尔夫价格的因素尤为重要，影响高尔夫地产价格的三个市场因素有规模因素、专业因素和区位因素。

　　（一）规模因素

　　高尔夫的洞数与高尔夫地产肯定具有极高的关联度，而且是成洞数越高、价值越高的正比关系。球场规模大是其地产价值体现的一个重要因素，因为球场规模大也意味着投资大、地产的附加价值大。当然，如果反过来地产规模大、而球场规模不大，则另当别论。

　　（二）专业因素

　　这个专业因素，并不完全是指专业球场与业余球场的区别，专业化固然是所有高尔夫球场都极力追求的目标和品质，但却依然还是会有良莠之分和专业业余之分。它主要是指如何在高级楼盘中引入高尔夫设施来提升地产价值。

　　（三）区位因素

　　有的高尔夫地产可以作为第一居所，有的可以作为第二居所；有的可以作为私人度假别墅，有的可以作为企业商务会所，这主要是取决于这些项目的区位因素。

　　影响高尔夫地产价格的因素还有很多，品牌、品质、知名度、名人效应、投资额等。按照国外的经验，由于高尔夫地产紧邻高尔夫球场，可享受到高尔夫球场带来的景观优势，可感受到高尔夫运动的魅力。同时，由于高尔夫物业兼具休闲和商务功能，使得高尔夫地产的投资价值比较显著，因此高尔夫的别墅项目定价应该超出同地段的同类别墅价格，并远远超出一般物业的价格。从国外的一些高尔夫地产数据，可以清楚地看到这种差距。21世纪初，根据美国高尔夫基金会（NGF）的统计，在美国，能够看到球道的住宅非常受欢迎，高尔夫球场发展房地产从30％上升到了46％，而且高尔夫物业的售价比一般住宅高出3～4倍。2005年，美国房地产经纪人协会的经济学家DavidA. Lereach发表预测，相比整个地产市场价格6.7％的增长率，高尔夫别墅房价的增长应该会翻一番，达到13.4％。一般而言，高尔夫别墅的价格高于周边地段同类别墅价格的30％以上属于合理的溢价空间。