高尔夫球场的“三大法律雷区”
时间:2015-08-22 18:03来源:网络 作者:京城高尔夫 点击:
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熟悉高球的球手们都能驾轻就熟地处理球场上的“雷区”，殊不知高球场上还存在着同样严峻的法律雷区，需要更加谨慎。本文从关闭球场的改建、环境影响和水利用等几个方面对高尔
| 熟悉高球的球手们都能驾轻就熟地处理球场上的“雷区”，殊不知高球场上还存在着同样严峻的法律雷区，需要更加谨慎。本文从关闭球场的改建、环境影响和水利用等几个方面对高尔夫球场所涉及的法律问题进行探讨，并对具体法律案例进行指导。以期辨别和规避主要的法律风险。 
凡是与高尔夫沾点边儿的人都知道，高尔夫有其“雷区”。毕竟，人们会挥起球杆将这些微小却危险的“地雷”以避之不及之速远远地抛向空中。（坦白说吧，一些人在击球的那一瞬就根本不知道球去哪儿了……）
然而，高尔夫的法律环境可不是静止的。当然，我们偏离球道的高尔夫球一直是我们关注的重点。但是，当高尔夫跨过这些既定的雷区挑战的同时，大量迫切而复杂的“法律雷区”也接踵而来。考虑一下废弃球场、水资源利用、环保和会员退会这些问题所带来的法律后果吧。近年来高球界的律师们尤其忙碌不休。因此，我们特邀几位高球界顶级律师来为我们辨别主要的法律风险。
一方面，过去几年来关闭球场的激增也带来了激增的法律问题。2013年，将近160家球场关门大吉。究竟是什么造成的呢？
格林伯格·特里格律师事务所在佛罗里达州博卡拉顿办公室的律师丹尼斯·希利尔表示，“最主要的问题在于如何停止运营和安置这些关闭的球场”。
他表示，事情相当复杂。比如，球场的产权一定要进行审查以确定是否存在限制。拟议的发展规划需要符合当前区划和土地使用规章，或者获得豁免权。环境许可证也是必要的。如果球场独立存在，也就是附近没有其他发展规划，改建球场可作为首要选择，这可以带来额外税收。但是，如果球场附近有住房，那么要当心了。居民很可能会阻碍改造球场的发展规划，因为此发展规划可能会给居民带来开放空间丧失、交通阻塞和噪音等问题。
在加利福尼亚州埃斯孔迪多，开发商想要将废弃球场改造成住房，但是当地居民成功地请求市议会将此地宣布为开放空间，不予开发。开发商起诉市议会并试图通过选民获得项目批准，最终失败。这些相当麻烦的法律问题还在继续，也不可能是这个国家在废弃球场问题上的唯一战斗。
这也是为什么在华盛顿州许多涉及此类项目的开发商都在关注在开发中由房主提起的此类诉讼案件如何处理。爱迪生法律事务所在达拉斯的律师伦道夫·爱迪生说道。
一般情况是球场计划改造成住房，房主起诉表示土地只能用来做球场用途，因球场是主要卖点。但是没有明文规定球场将作为规划的永久组成部分。这一点通常成为事情得以缓解的必要因素。
华盛顿最高法院最近规定，当开发商以高尔夫球场作为关键购买要素且房主相信球场会永久存在时，当事人可以起诉。潜在规定是，下级法院可能迫使开发商把球场恢复原貌——即使没有效益。
这也意味着，当高尔夫球场在其他区域不符合住宅发展规划时，开发商的规划选择会受到严重限制。其他业主可以将此案例其作为一个成功的先例。
爱迪生律师指出：“一旦你说此地将发展高尔夫，你就建立了所谓的公平契约，这样你就不能将其改造为住宅。”他指出，这只是一个案例，其影响尚无定论。然而，它的影响会是巨大的。
关于废弃高尔夫球场的另一个重大问题是维护。也就是说，球场废弃后过不了多久，曾经郁郁葱葱的高尔夫球场就会杂草丛生，进而影响市容。
密苏里州杰佛逊市律师托德•米勒代表关闭高尔夫球场的业主在市政当局的压力下维持草坪的一定高度。
屋主协会有时会承担责任，他说，在肯塔基州路易斯维尔的印第安泉，美国屋主协会（HOA)需“用有限资金修剪和维护大面积的废弃高尔夫球场”。
废弃的球场已不仅仅只是影响市容。南卡罗来纳州美特尔海滩的树湾高尔夫种植园因其成为流浪汉的避难所，被勒令拆除会所。会所内发现了冰毒实验室。
米勒指出，球场停业也导致大量的业主寻求减少房产税。他说，研究表明，每个高尔夫球场的产权享有7%的溢价价值。但是一旦球场关闭，其溢价很难在继续保持。
艾迪生表示，水资源利用问题和环境问题也可能会导致法律问题，成为许多高尔夫球场所担忧的问题。购买或改建球场也会因这些问题变得困难重重。银行更会因为这些丑闻而心惊胆战。
“银行贷款更加严格，”他说。例如，一些历史悠久的旧球场已经应用了无数的化学处理，这可能已经导致了土壤污染或地下水污染。
银行担心发现环境问题后需要额外成本去解决。有时候，谁来为环境问题负责也会产生法律争论。
圣迭戈律师富理达律师事务所的范·滕伯格律师就处理过因水权不明晰而导致高尔夫球场交易失败的案例。 俄勒冈州波特兰Holland & Knight律师事务所的合伙人乔治•格雷戈尔说道，聘请管理公司帮助经营的俱乐部数量激增。某种程度上，这是很冒险的。他指出，例如，关于酒水的许可证各个州规定不同。在某些情况下，许可证必须由业主持有，而与高尔夫球场的管理者无关。这是因为许可证涉及业主的经济利益。然而，一些球场业主——如贷款机构——不想承担这类法律责任。
更多市政当局聘请管理公司来帮助更高效地运营高尔夫球场。但事实并非总是如此。康涅狄格州的两个城市哈特福德和伍德布里奇的市政当局就因违反合同问题，起诉他们球场的管理公司。
过去几年里，高尔夫球场交易和球场聘请管理公司帮助经营的现象越来越多。但专家表示，这两项举措都会带来许多复杂的法律问题。一方面，购买球场时，许多许可从所有者A转让给所有者B 。这些许可囊括所有范围，包括一些关于控制鸟的农药的使用问题。达拉斯艾迪生法律事务所的伦道夫·艾迪生律师表示，球场可能需要多达30个许可证才能经营。城市和直辖市开始更加积极地咨询球场所有权改变所产生的新的费用，他说。这将带来成本的增加。近来，球场合并或整合的数量增加，特别是球场存在于同一地理区域的情况。然而，新实体的建立依然存在许多法律问题亟待解决。
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