文：洲联集团（WWW5A）·五合智库总经理 邹毅　　指导：洲联集团（WWW5A）总建筑师   刘力

　　随着近几年国家对高尔夫、别墅用地的停批，高尔夫地产的供应将持续减少。 同时伴随第一个全国性国土空间开发规划《全国主体功能区规划》的发布，将对土地开发进行更为严格的控制，未来高尔夫地产也将具有不可估量的升值空间。然而这一稀缺地产的现状却是大部分高尔夫球会和高尔夫地产经营惨淡、效益低下，处在一个尴尬的境遇。是什么原因导致稀缺土地价值被低估？高尔夫地产的真正价值链又在哪里？本文将试图一一解开谜底。

　　被低估的高尔夫地产价值

　　尽管高尔夫运动在中国的普及速度明显加快，但目前的现状是50%-60%的高尔夫球场都面临亏损。其亏损的原因表面看是知名度不高、无法吸引人流、养护经营成本远高于营业收入等。但根本原因则是市场供需不均，项目自身经营不善等深层问题。

　　高尔夫设施增速过快，超越了市场实际需求量

　　自上个世纪90年代中期以来，我国的高尔夫地产得到了迅猛的发展。截止2010年，我国营业中的高尔夫设施总数已经达到395家，共8814个球洞，其中2010年度新开高尔夫设施52家，创我国新开球场数历史新高。2010年，高尔夫核心人口数量增至33.3万，同比增幅为11%。高尔夫设施的发展速度超越了高尔夫人群的增长速度，高估了整个市场的消费力，从而导致客源不足，平均效益处于亏损或接近亏损状态。

　　图1：中国高尔夫设施总量及增长趋势

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　　经营项目单一，导致收入有限

　　面对着如此高速发展的市场，地产商们却举步维艰。中国现存近400个高尔夫球场中，除了少数类似于天马、华彬国际、佘山、万象“天际”等大型高尔夫地产依靠规模优势和优秀的经营理念而取得骄人的业绩，约50%-60%的球场经营处于亏损状态。高尔夫地产横跨高尔夫、地产（尤其别墅）、奢侈品、酒店、健身、娱乐等领域，属于典型的综合物业经营。然而大部分高尔夫实体经营中主要集中于住宅类、酒店等物业，而商业、娱乐、休闲类产品经营较少，从而导致了收入模式单一、项目单调、缺乏特点，经营状况每况愈下。

　　表1：京、沪、深的现有高尔夫地产的物业类型

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　　重新构建高尔夫地产价值链

　　大部分开发商将高尔夫地产理解成“高尔夫球场＋房地产”的形式，但实质两者并非割裂存在，而是相辅相成，具有紧密的关系。高尔夫地产的开发成败不仅取决于高尔夫球场和房地产物业各自产品做得如何出色，更关键的在于两者能否高度配合，形成良性的互动发展关系，各种资源条件能否互相促进达致整体开发共赢的效果。

　　合理整合多重资源

　　不少开发商对高尔夫资源的利用仅限于景观资源，没有将这一稀缺物业真正发挥到极致。而高尔夫作为一种综合性资源，包含了景观、商务、客户平台等更广阔的内涵，只有全面、深入的挖掘了高尔夫综合资源才是对其的“物尽其用”。

　　高尔夫运动在国内来看仍然是一项“贵族运动”，各地区的高尔夫球洞数与其GDP的相关程度为55%，与实际利用外资的相关程度高达89%。高尔夫会员分布地域广泛，且多为高端商务人士，打高尔夫球除了愉悦身心之外，更是高端商务人士的社交平台。因此，在高尔夫地产的开发过程中，应充分利用高尔夫球场所搭建起来的高端资源平台，扩大项目影响力，努力将其转化成住宅、商业房产、娱乐设施的潜在客户。同时往来或居住在高尔夫社区内通常是成功人士身份和地位的象征，这种心理因素的影响反应在购买高尔夫住宅时会有一定的群聚效应。而这一因素在高尔夫地产开发销售过程中应当充分运用。

　　做足产品特色，丰富产品线

　　纵观整体市场，亏损的项目中，物业产品大多雷同，缺乏项目特色。因为当前高尔夫地产开发，主要将关注点放在住宅物业上，利用住宅销售平衡整体财务，同时配套少量的酒店、会所、度假类产品，最终导致项目平庸，缺乏吸引力，最终球场经营亏损。而在国内较有影响力的高尔夫项目，除了球场设计有足够吸引力外、其产品链一般较为丰富，经营项目多元化。如上海天马乡村俱乐部，27洞的国际锦标级高尔夫球场分为三个各具特色的独立球场，水上练习场和陆上练习场各富特色，更衣室、桑拿、按摩推拿等各种设施配备齐全。项目内的运动公园内足球场、攀岩、休闲农庄、健身房、SPA、专卖店等各富特色，其开发的天马高尔夫别墅区也俨然成为一个高尚的国际社区。

　　表2：天马俱乐部的运动设施

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　　目标客群转向庞大的中产阶级客群

　　高尔夫一开始进入中国就被“贵族”化了，尽管这种观念较为狭隘，但是不可否认高尔夫地产的发展是与中等以上收入人群密切联系在一起的。2010年高尔夫核心人口数量为33.3万，而同年中国内地千万富豪人数达87.5万人，亿万富豪达5.5万。同时当前中国中产阶层家庭所占的比例为24%，到2020年这一比例将上升到51%，折算成具体人口数量将达到4亿。因此从未来市场消费力来看，高尔夫这一“贵族”运动将变得逐渐“平民化”，而在这一转型时期，部分亏损企业可将目标客群放宽泛，不仅针对金字塔尖人群，更多的将市场风向转向这一庞大的中产阶级客群。

　　高尔夫地产的稀缺性不言自明，但如何让高品质、高收益、强吸引力匹配他的稀缺性，是未来高尔夫地产发展的首要目标。伴随高尔夫运动客群的中产化，客户需求和特征都将有新的变化和特点，众多亏损项目若能准确把握这一新的目标客群，将有可能赢得下一轮的高尔夫地产市场。