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经过十几年的天赐良缘和祝福后，高尔夫和房地产之间的联姻是否前路崎岖？ 十年前，高尔夫和房地产就像是天作之合。但现在，教堂的钟声似乎沉寂了，业内人士都在猜想，是不是蜜月期结束了？ 高尔夫和房地产的关系无疑要比十年前复杂得多。对从业者来说，要是过去几年高尔夫那几乎平平的增长率和保有率还不算最坏的消息的话，今年春天，住宅用地泡沫的破灭算是雪上加霜了。20世纪90年代高尔夫球场的过度建造，使得今天的高尔夫行业正在挣扎疗伤，老板们都在紧勒裤腰带。 要想证明高尔夫与房地产之间的关系有如磐石，只需要看看手中日报即可。几乎每天都能看见某地某个高尔夫球场被转手的报导，而且，报导通常千篇一律都这么写的：“本地一家高尔夫球场主将球场卖给了一家开发商，该开发商计划将该地块转型为综合型住宅，或是用来开发商业房地产。” 事实上，即使是一个“好”的房地产市场，对高尔夫来说也不是一直都“好”。毕竟，要是一位运营者说他卖掉球场是因为地价不断升值，这175英亩（约71万平方米）土地的获利渠道和能力比做高尔夫球场要高太多、好太多，谁能责怪他呢？ 而对于肩负“发展新高尔夫人口”重任的公众、日付费球场来说，“选错地块”带来的后果可能更为痛苦，因为他们面向的更多是初学者，或是消费低一些的群体，还有不少球场只是被青少年球手或是边缘球手当做一个练习场地。 “从趋势来看，老一点的、便宜一点的球场更容易被转手易主。”伊利诺伊州的一家高尔夫咨询公司——普鲁斯公司（Pellucid Corporation）的总裁兼创办人金·考本哈弗（Jim Koppenhaver）说道。 对于考本哈弗和许多其他观察者而言，对低端高尔夫球场的侵蚀是这个可悲格局的一部分，这种格局是由20世纪90年代过度建造球场所开启的，当时开发商并没有考虑长远的影响，一味地建造高档的日付费球场。考本哈弗将此称为“邪恶的循环”，日付费球场被转给一个又一个的主人，也是其中的一环。 “第一个老板花750万美金建了球场，他需要收75美金的果岭费来维持经营，”考本和弗解释道。“他收75美金，没人买账，所以只能以600万美金价格将球场卖给别人。现在，新的主人要想要维持经营，就得定60美金的果岭费，但那个地段也还是做不到。所以，球场第三次被以500万美金卖掉，最终以50美金的果岭费运营着。” 高尔夫球场就像是高尔夫社区的心脏，要卖掉自己的心脏，是很危险的。 要是这就是故事的结尾，也还算大团圆结局了。实际上，这只是运营者继续下沉，被吸入漩涡的一个开端，同地段的其它球场也一样。考本哈弗表示，运营者的强烈求生意志是当地价格体系的元凶，他们为了追求轮次和收入，大范围地做打折优惠，这是贬值市场的行为。 “同时，价格压力也不断地在打击其他人，那些早前在这个市场运作很成功的管理者们，现在被迫要打价格战，”考本哈弗补充说道，“但是，不幸的是，没人愿意收回那个价值750万美元、两年历史的高尔夫球场，但是它也不会被铲平——只是不断地转世投胎来迎合市场。这种自我磨合和适应，是个非常痛苦的过程。” 公平点来说，高尔夫和房地产联手，也不是全败。巴顿·塔克（Barton Tuck），一名卡罗莱纳州的资深高尔夫球场及房地产开发商，他相信现在行业只是在静候着一个大反弹。“很多人认为我们现在正处于沟底，我并不赞同。”塔克说道，他手上也握有不少的日付费球场。“去年，我们球场的生意不错，轮次增长了8%，收入增加了15%，算是过了个肥年。” 塔克虽然很乐观，但是他的乐观程度也是随着目前市场的喜怒无常和变幻莫测而变化的。比如说，塔克指出，在杜勒斯（弗吉尼亚州）附近的两家日付费球场，今年合计起来的打球轮次大约在77,000至79,000之间——塔克说“这种现象已经相对稳定一段时间了”然而，不稳定的，是价格。再远一点，是俱乐部的利润。 “1999年，果岭费能到90美金每轮次；现在，平均是60美金，”塔克说，“这影响到了借贷，因为银行批借款是基于收益流的，打球轮次8万，而每轮次的果岭费减少30美金，那就是减少了240万的收益。从理论上说明，球场的赚钱能力和价值大不如从前了。” 在某些地区，以高尔夫球场为核心的单家庭小型住宅的开发速度接近爬行——或者说已经停止。同时，虽然房产已经售罄，但许多挣扎中的球场仍在被一手一手地转，甚至有些正濒临倒闭。在一些极端的案例中，这类球场的运营者找到了（或是计划着）政府来收购球场，可以说是“解套”了。考本哈根认为，这可能迎来了公众球场的时代：提供消费得起的高尔夫。 此外，这种区域的发展放缓，对于整体球场建造的管理十分有帮助。一些建造者说球场建设的项目数量确实受限了，但很明确的是，近几年房地产的开发推动了球场的建造。 “这毫无疑问已是趋势，”GE商业金融地产公司高尔夫借贷及新产品开发总监金·曼德森（Jim Mendelson）通过观察得出：“过去四、五年间建造的大部分球场，已成为单家庭住宅或是度假社区的细分部分。现在，已经基本不建造独立的球场了。” 但是，有时这件事也说不通。曼德森的工作之一，就是放贷给企业去收购刚建好的球场，他表示，球场的盈利能力通常都不是开发商总规中考虑的内容。 “许多开发商（单家庭住宅开发商）建球场是为了将其作为附属设施，从而卖房子。他们会平衡球场和房产的收支，”曼德森说。“或者说，他们单纯地只是最求销售变现的速度，打出‘名家设计球场’、或是‘高尔夫社区’的名号，更有利于销售。我也不愿意说他们完全没考虑球场的盈利能力和经济效益，但我认为最起码，这些都应该是建造球场的第二大动机。” 这么一来就通顺了，因为对盈利不抱盼头（或至少不担心不盈利），所以衍生出来的运作方案也可以说是低效的或是无效的，也必然会衍生出这样那样各种问题。举例来说，假设一个房地产开发商用1000万美金建造了一个球场，然后在整个社区项目完工后以500万美金将其卖给运营者。买家会觉得自己捡了便宜，因为他只用原来一半的价格便购得了球场。但是魔鬼往往是存在细节之中的——或是字里行间。 “简单来说，两个结果，”考本哈弗说。“第一，开发商全部房产销售得了2500万美金，当钱包里有2.5（千万）的时候，谁还在乎0.5的损失？他相比球场运营者已经遥遥领先了2000万，继续去寻找下一片乐土（或是恶土）了。” 当然，对于新主人来说，要使得一个高端高尔夫设施盈利是很大的挑战，尤其是在一个显然没法消化高端消费的社区里。“第二，以为占了便宜买了半价货的老板迟早会意识到，在一两年内他无法通过运营收回500万美金的本儿。”考本哈弗补充道。 |
