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与房地产捆绑发展是多年来中国高尔夫的主流模式。随着市场低迷和运营成本增长的加剧，一些开发商意欲借势高球整治从球场抽身。众多高尔夫球场的接连关停，不仅牵涉到员工、会员等多方利益，对整个行业的发展也无异于是釜底抽薪。 借势高球整治，部分球场蹊跷关门 自2014年中央11部委联合发出《关于落实高尔夫球场清理整治措施的通知》以来，两年时间内全国已有超过120座球场宣告停业或直接关张。这其中，因违反国家相关规定，占用耕地和林地、水源地、风景保护区以及手续不全而被查处的球场占据大部分，但也有部分球场本不属于被取缔之列，却最终选择关门停业。 今年4月份，北京的刘先生等消费者集体向《天天315》爆料，北京加州水郡高尔夫俱乐部突然宣布停业，并拒绝退回会员费和预付款。刘先生表示2011年购买该球会会员卡，价值34.8万元。历年来加州水郡高尔夫球场冬季都会封场，却在2015年冬季大肆招募球员，办理会员卡。看到停业通知后，这家俱乐部的会员去球场实地查看，发现俱乐部已人去场空。据刘先生了解，球会需要退耕、复耕的面积不到5亩，在球场所占的1000多亩土地中所含比例非常小，并不会影响会员正常打球。而且北京市国土资源局房山分局只是要求球场尽快完善相关手续和补缴相关费用，并没有要求这家俱乐部停业。 加州水郡高尔夫球会会员共有600多人，会费从十几万元到三十几万元不等，总额高达4900多万元。在该球会会员看来，球场借整治之机利用时间差吸收资金，最后放弃整改宣布破产，是早有预谋。 今年3月12日，130多名北京伯爵园高尔夫球会会员再次来到位于通州宋庄镇的伯爵园高尔夫俱乐部进行球场停业后的第二次维权活动。当会员们来到球会，发现会所门上赫然贴着2份通知文件，其一为通州区相关部门下发的《关于进一步加强通州区高尔夫球场清理整治工作的通知》(通知落款日期是2015年11月30日)，另一份为球会方面发布的《伯爵园高尔夫俱乐部整改暂停营业的通知》。球会在2015年11月30日收到停业整改通知，仅仅1个月之前，球会所属公司变更了新的法定代表人，2016年3月2-3日，会员才陆续收到球会方面发出的球场停业整改的通知。因此有会员质疑称，伯爵园试图利用政令，顺水推舟，伙同新主变更土地使用属性。 除北京之外，上海、云南、海南等地也先后有多家球场关停，其中一些球场并未被要求取缔，但球场却遭到铲除，背后原因引人深思。有熟悉行业人士认为，部分球场或许借势高尔夫清理整治，上演了金蝉脱壳的“妙计”。 依附地产，高尔夫遭遇“过河拆桥” 作为地产项目的高端配套，高尔夫有助于房地产增值和热销，而地产收益反过来支撑起高尔夫球场的正常运营，这种"捆绑"式的发展模式已成为当前中国高尔夫行业的主流。 据《朝向白皮书—2014年中国高尔夫行业报告》对国内高尔夫球场主要分布地共11个省份、直辖市的分析，这些省份十年里建设的高尔夫球场平均70%配套的房地产项目，其中云南、海南的比例高达90%和83.3%，北京、上海这两个城市的比例也高达70.6%和73.7%。原中国高尔夫协会秘书长崔志强指出，球场与地产互为配套，开发商回收资金比较快而且利润高涨。房地产专家谢逸枫认为，高尔夫引入国内后被贴上了贵族化的标签，所以与高尔夫球场配套的物业形态显得相对高端，高尔夫别墅的价格平均要高出周边地段同类别墅价格的30%以上。 据统计，即便是在此前十多年高尔夫出现快速增长的时期，全国高尔夫球场大部分仍处于经营亏损状态。“高尔夫球场看似光鲜，事实上，长期以来全国至少60%的球场处于饥饿或半饥饿状态，真正能靠球场经营现金流赚钱的绝对不超过10家。”关于中国高尔夫球场亏损状态，云南大学旅游文化学院丁林教授曾这样表示。“球场是一个长期的投资，如果不依赖房地产和其他项目，单纯依赖球场本身实现先期成本回收并每年盈利非常困难”，一业内人士表示。在自身经营难以盈利的情况下，中国高尔夫球场仍然获得十年“疯长”的机会，与来自地产收益的反哺不无关系。 与高尔夫地产丰厚的利润相比，球场自身的巨额成本和亏损越发刺激开发商神经。据朝向白皮书数据显示，2015年全国产生总打球轮次从2014年的1190万下降至1002万轮次，降幅达15.8%；高尔夫核心人口从2014年的41万下降至39万。与此同时，球场运营成本不断高涨。在高尔夫球场集中的北、上、广、深等地，球场亏损现象普遍。“球场营运和维护成本上升，已经难以为继。”深圳一家高尔夫球场负责人表示，自2010年起，球场员工工资逐年提高，草坪、果岭维护保养用水、电、肥料、燃油以及其他生活必需品价格大幅度升高。 在此背景下，少数开发商显露出“去高尔夫化”的商业逻辑。一旦与高尔夫球场关联的房地产完成销售任务，对于开发商而言，球场的使命也宣告总结。除了能够通过早期的会籍销售回收建造成本，高尔夫球场普遍面临着每年近千万元的运营成本支出，紧靠低迷的球市难止亏损。对于资本趋利的开发商而言，从高尔夫球场的亏损泥潭中抽身显得顺理成章。 对于那些房产销售已经完成，会籍售卖已经收回球场建设成本，同时球场运营难以扭亏为赢的开发商来说，借势清理整治时机关闭球场成为难得的脱身机会。 高球市场持续深寒，政策能否释放暖意？ 自2014年高尔夫清理整治以来，全国关停球场数量超过120座，占球场总数近四分之一。受政策和宏观经济形势影响，高球市场也深陷低迷。球场铲除的背后，涉及到员工、会员等多方权益，引发的纠纷和维权事件层出不穷，极易引发社会矛盾和群体事件。对于高尔夫行业而言，无论开发商是出于无奈还是有意为之，球场倒闭关停将会对行业发展带来不利影响。在市场形势严峻的情况下，关于高尔夫行业发展的规范政策亟需出台。 高尔夫市场的不景气，导致行业自身难以盈利，成为开发商借机关闭球场的重要原因。无论国际还是国内，高尔夫产业发展态势与宏观经济周期性波动都密不可分。受经济下行影响，全球高尔夫产业近年来显示出疲软迹象，中国高尔夫产业亦受到国内经济形势和政策的双重影响。据业内统计，目前全国高尔夫球场经营亏损的比例超过90%，大部分球场年亏损额在千万元以上。以海南为例，2013年打球人次同比下降24%，2014年同比下降35%。2013年和2014年亏损1000万元以上的球场有5家以上，亏损1000万元以内的球场有35家以上，另有部分球场宣布停业或时段性停业。在市场形势如此严峻的形势之下，政策的过度打压无异于雪上加霜。如何构建健康、规范的高尔夫市场环境，需要来自政策层面的积极扶持。 美国政府的高尔夫政策或具有借鉴意义。在美国，政府对高尔夫球场的投资、规划、建设、管理、土地、税收等各个环节多管齐下，建立了完善的引导和扶持政策。为了鼓励民间投资建造公众高尔夫球场，政府将许多没有农用价值的荒废土地以极低的价格租赁给企业修建高尔夫球场，待土地租赁到期后，再将土地收回并将球场改为公众性质的高尔夫球场。 尽管过去8年来美国平均每年有近130家高尔夫球场关门，但却鲜有球场因为破产而被铲除，原因在于政府的政策保护。美国一些州政府立法规定，凡建造超过20000人居住的大型社区时，必须在其周边建造配套的公众高尔夫球场，否则该房地产项目将不被审批通过。高尔夫球场土地性质受法律保护，不可随意更改，在球场经营不善导致关闭或破产的时候，球场将被政府回收或通过市场转手，得以继续保留。如果球场因为特殊原因不得不铲除，还必须召开听证会征求社区居民意见。 高尔夫球场不仅是商业资源，同时也是社会公共资源的一部分。无论是政府清理整治，还是开发商的市场行为，一座球场的铲除往往难免造成各方利益的“多输”。如果政府能以积极政策规范行业发展，维护正常、健康的市场环境，中国高尔夫将有机会创造多方共赢的最好局面。 |
