作者：刘刚建

一、高尔夫球场项目投资控制任务：

项目投资控制的任务从大的方面讲是一个项目战略任务，也是投资学与经济学研究的课题，从小的方面讲是项目的成本管理范畴，也是项目可行性论证研究的课题。它是项目管理的一项核心工作。项目投资控制任务包括项目定义与决策投资、规划设计投资、项目获取形式的投资、项目实施的投资等四大部分。

项目定义与决策投资：是指在项目启动筹划阶段需要作的调查研究、技术经济分析、可行性研究分析等方面所需要投资的金额总和。在高尔夫球场项目建设中，由于使用土地较广，投入成本较高，社会与市场风险较大等因素的影响，一般这一阶段的投资显得更加尤为重要。通常的建议投资商应该雇佣专业人士进行项目的选址、市场调查、投资技术经济分析、风险分析、可行性研究分析等，一般在这个阶段还可以作粗略的一个规划，以更准确的分析其土地的利用效果，帮助前述分析的实施。

项目规划设计投资：设计既可以帮助前期的项目论证分析，又是项目成败的关键，一个有经验的设计师可以帮助投资商更加合理的控制投资，打造符合投资需要的与市场需要的较为理想的项目。高尔夫球场的设计任务主要包括基地规划设计、球场设计、高尔夫会所设计及其他附属设施或附加功能项目设计（如房地产项目）等。

项目获取形式的投资：是指为项目组织开展一系列的询价、广告、招投标、发包、选择供应商以及从政府部门获得项目的有关手续与批文等所需要的投资。这是项目实施的必须环节和重要投资，高尔夫项目是国家进行宏观经济调控以及国家其他经济政策所限制的开发项目，但也是市场经济发展与需要的产物，更是改革开放与地方经济发展策略的的需要。一般好的项目的选择是会收到政府部门的大力支持与政策扶持的，投资者需要保持与政府的良好沟通，获得相关手续与批文，为项目的实施打下牢固的基础，同时要适当的将项目推出市场，得到市场的认可并期许获得计划利益。对项目的实施前期的准备要具备准确的预见性，通过对项目的供应商选择、招投标管理措施等，使项目实施过程具有可控性。

项目实施的投资：是项目投资的主体，包括投入的人力资源、材料消耗、工程建造、设备成本及其他不可预见费用等。正如我在《高尔夫球场建设的成本控制》一文中所提到的项目成本，他主要包括高尔夫会所建设、高尔夫球场建设、附属设施工程建设、项目运行投资及机械设备投资等。

二、高尔夫球场项目投资控制流程：

项目投资控制实际上是一个预算与执行的形如DNA螺旋结构的控制环节。

项目投资控制从形式上讲是从项目筹划到项目完成的各个环节的投资预算与成本管理，其手段是通过编制项目投资预算前瞻性的规划项目投资，通过运用成本会计为主的各种方法经常性及时性的分析成本绩效，实现预期的投资预算限额的过程。简单的讲，项目投资控制流程主要包括投资预算流程与成本控制流程，二者既自成体系又相互紧密关联。

投资预算的流程：投资预算流程有两个步骤，一是将项目投资估计分摊到项目工作分解结构中的各个工作包，二是在整个工作包期间进行每个工作包的预算分配，这样可以在任何时点及时确定预算支出的金额。

步骤一  分摊项目总投资

分析确定项目分解结构工作包，建立各工作包投资总预算（total budgeted cost,TBC）

步骤二  投资分配－制定累积预算

将TBC分配到各个工作包的整个工期中的各个区间，达到在任何时候确定预算的使用情况的目的。在任何时候均可累积计算预算成本（cumulative budgeted cost,CBC），其实CBC就是分析项目成本绩效的重要依据，而不是TBC，因为CBC才能更有效的及时的解决实际成本中可能发生的问题。

投资成本控制的流程：成本控制流程的主线是控制现金流量，主要包括项目成本基准计划、项目成本管理绩效报告、项目成本变更要求管理三个步骤。

步骤一  项目成本基准计划

项目管理人员根据TBC测量和控制成本实施的情况，是将TBC与实际工作相衔接后作出的基本计划。

步骤二  项目成本管理绩效报告

这就是CBC的工作核心，绩效报告反映项目预算的实际执行情况，需要给出项目成本预算金额、实际执行金额和差异金额，其差异金额是评价考核项目成本管理绩效好坏的重要标志。

步骤三  项目成本变更要求

根据项目成本绩效管理报告，针对“差异金额”的具体情况，确定采取纠正措施的技术方案，同时修订项目计划，调整工期与TBC情况，得到批准。这种分析是综合性的，也是十分复杂与需要负责的工作，是项目管理中决策人员的能力的综合体现。