网易房产：观澜湖集团经营海南板块已经五年，请问目前海口的项目进展得怎么样？ 朱鼎健：在过去的五年里我们海南的项目进展非常迅速，目前海口观澜湖度假区的五星级酒店有500多个房间，还有一个气势恢宏的的会所和十大火山岩球场，而这些开发建设仅花了一年半时间，另外我们还用一年多时间打造了亚洲规模最大、汇聚五大洲风格的矿温泉，拥有168个池，也拥有亚洲规模最大的SPA，目前整个综合旅游度假区已经全部投入使用。除了已有的体育、养生、休闲外，接下来我们还会打造以观澜湖兰桂坊为亮点的国际低碳旅游小镇，还有冯小刚电影公社会在年底动工。每一年我们的度假区都会增加新的元素，给游客带来新的精彩。 网易房产：之前海南观澜湖度假区已经引入了世界知名的兰桂坊集团，除此之外，还会与哪些类似的企业合作？ 朱鼎健：去年底我就跟兰桂坊集团的老板一起投资打造这个项目，命名“观澜湖·兰桂坊·海口”，里面有200多个不同的餐饮、购物品牌，另外我们还额外投资打造海南第一个、也是规模最大的世界锦标级滑冰场、还有丽思卡尔顿酒店、万豪万丽酒店等都会马上动工，预计在2014年投入使用。 另外要重点介绍的是，我们还和著名电影导演冯小刚、华谊兄弟传媒集团董事长王中军成立合资公司，要打造中国最具特色的电影旅游商业项目——海口观澜湖华谊冯小刚电影公社，以呈现一个“乌托邦”式的电影主题旅游胜地。这些都将全部放到我们的这个海口项目里面，就是我们的海口观澜湖度假区。 网易房产：海南国际旅游岛的建设已经有两年了。对于观澜湖集团来讲，除了已建和在建的项目外，未来还有哪些规划和计划？ 朱鼎健：在未来的3年，我们公司的很多资源和精力都会放到海口这个项目里，因为我爸爸在生的时候对这个项目是有一个蓝图的，遗憾的是没有时间精力去实现，我现在就是要全心全意做好这件事情，帮我爸爸完成这个蓝图，实现他的梦想。 网易房产：可不可以简单的介绍一下？ 朱鼎健：朱鼎健：这个蓝图就是把观澜湖海口打造成国际旅游度假区，这个度假区不单单只有高尔夫，高尔夫只是占我们所有体验的2%，还有98%的体验包括“吃住游购娱会养赛”等八大业态。 为什么我们先要把高尔夫的规模做的这么大呢？其实也是要让海内外人士注意到海口的发展前景。海口要打造成为高尔夫之都，因为高尔夫在全世界来看都是能够带动很大的旅游经济的，这次我们观澜湖国际旅游度假区打造的10个球场是全世界规模最大的公众球场。 公众高尔夫球场代表了高尔夫不再是一个贵族的运动了，不需要再买一个几十万、过百万的会员卡来拥有使用权，才能够去打高尔夫。我们今天一步到位把高尔夫的高门槛一下子降低到几乎所有人都能够体验，任何人都可以按自己的喜好选择球场和服务，最贵的2000多块钱一场球、大众化的480块也可以打，这个价格就跟你去打保龄球、或者去KTV包厢唱歌一样，而且时间是4个多小时。我们就是要把这项体育运动普及化。 
高尔夫贡献公司利润的1/3 要通过品牌输出扩张到更多地方 网易房产：目前观澜湖集团已经进入模式复制、品牌输出的阶段了，那么你能总结一下观澜湖模式到底是一个什么模式吗？ 朱鼎健：观澜湖是一个综合休闲产业运营商，我们所打造的是一个国际性的综合休闲旅游度假产业。很多开发商所谓的旅游地产就是先投资房地产、然后盖一两栋酒店，然后就叫旅游地产。我们要做的并非这么简单，我们的模式包括很多体验、如体育内容、文化等等，我们先花费巨大的投入，改善硬环境，投资高尔夫和休闲旅游项目，创造一个优美的绿色环境。高尔夫球会的环境和品牌，加上独特的人文环境，塑造了一个高端度假生活社区。这样才是一个城市真正的可持续发展节奏。 比如说做单纯的房地产，政府除了拍地收入和对开发商的销售征税之后，接下来就没了持续的收益；而我们打造的旅游地产，旅游是一个非常重要的板块，是可以二次运营和经营的，是一个可以持续发展的产业，对政府和当地将带来持续的收入，所以我们观澜湖的几个主营业务都是跟旅游挂钩的。 网易房产：有业内人士分析说，目前国内高尔夫球场一般都是亏损运营，它都是靠球场周围附建的房地产来平衡收支。请问观澜湖的主要盈利点是在球会上还是房地产业务？大概的比例是怎样？ 朱鼎健：原来我们原来有三块主营业务，分别是休闲产业、高尔夫产业还有地产产业，比重都差不多，都是三分之一。为什么我们的高尔夫能够盈利呢？因为我们的规模比较大，很多资源可以共享，所以可以降低成本。 另外成本降低之后，我们的发展空间也就更广阔了，所以在这一行，我们整个集团的流动性是非常小的，比很多同行都小的多，这样我们也不需要花很多时间去培训新人来补充这个流动性。另外说到资源共享，由于我们的高尔夫做得很成功，很多资源都可以共享到公司的其他领域，如餐饮也好，酒店的运营也好，我们的确比其他同行多了5%的盈利点。 网易房产：除了深圳、东莞及海口项目外，未来观澜湖模式还会复制到其他城市么？有没有一个筛选的标准？ 朱鼎健：有，筛选的标准非常重要，最重要一点是不可以占用任何耕地或者林地，因为这两者的重要性大家都非常清楚。我们观澜湖的开发模式永远是因地制宜，是雪中送炭而不是锦上添花。比如我们的海口观澜湖高尔夫球场就是通过对一块火山熔岩石漠地上改造建设而成，没有占用任何耕地或者林地。 其实谁都知道CBD中心区最受欢迎，无论是商业项目、地产项目或者是旅游项目，中心区永远是最好、最盈利的，但实际这是阻碍了一个城市的发展。在高尔夫行业里面，如果要做到一定的规模水平，必须要离开中心区，这样可以帮助一个城市的郊区，或者一个卫星城市的发展。 另外我们观澜湖集团目前的六大业务板块之一的品牌输送，这是我们新增的一块主营业务，就是要加强观澜湖的品牌输出管理。今天我们观澜湖已经有了20年的开发经验，已经有了一个非常强、非常专业的一个管理团队，而且这个管理团队可以像外国的丽思卡尔顿酒店、君悦酒店一样，通过品牌输送实现全球化。我们也可以输出我们的高尔夫管理、酒店管理这整套东西、去别人的球场和酒店进行运营。因为目前的确很多高尔夫球会的经营不是很理想，我们希望通过输出自己的品牌管理，帮助他们把球会经营到理想状态。透过观澜湖的经验，观澜湖的营销，观澜湖的赛事等等，为他们创造出盈利点。 要限制占用耕地林地建设高尔夫球场 网易房产：我们了解到，政府对高尔夫球场这块始终有高压政策，比如2004年起不批新地、不能占用农田等等。从环保的角度讲，您觉得占地庞大的高尔夫球场是不是应该被限制？ 朱鼎健：我觉得必须要限制那些占用耕地，占用林地的球场，因为林地和耕地对国家的未来发展是太重要，比如我们为什么会选择海口来打造我们的高尔夫球场，因为我们选的那块地方并不是土地，而是通过对一块火山熔岩石漠地改造建设而成，那个地方全部是硬梆梆的石头，在海南建省的20年里面都没有人去开发，所有人都跑去海边做高尔夫了，只有我们选择在那里开发改造做高尔夫。 为什么我们选择那块地方呢？开发起来代价又高，而且全部是石头，没办法植树做绿化、石头也不值钱，泥土才值钱，况且当时七通一平什么的都没弄好，真的是没人要的地方。但是我们觉得在这样一个地方建设高尔夫球场、可以让我们的海口观澜湖度假区真正的改变一个地方，帮助一个城市、体现出它的美誉感，还带动了一个新的板块一个地方经济的发展。在今天，观澜湖度假区在海口、在海南、真正创造了一个新的体育文化旅游板块。以前游客去海南只是为了阳光和沙滩、而今天我们所打造的是可参与性的旅游体验。 商业地产将成为公司主营业务之一 对楼市前景很乐观 网易房产：我们了解到，除了高尔夫球场外，观澜湖集团还做了很多别墅和高端公寓，而今年国家对这个高端物业也有一定的限购的政策，您觉得这个对公司影响大吗？另外对于房地产未来的走势是怎么看的？ 朱鼎健：宏观调控放缓了我们的整个开发节奏，也许是2-3年，但我是非常认同国家出台的这些政策的，我们从香港楼市的起伏就可以看到，从香港回归中国的这15年里面，房地产经历了两次大起大落，对经济、对很多民众来讲伤害是非常大的，而我们国家需要保持GDP的稳定增长，保持经济的稳定，让老百姓能够安居乐业，就必须出台这一系列的宏观调控政策。 至于未来房地产的走势怎么看，我个人其实是比较乐观的，因为在全世界的任何国家，经济都是有上有下，有高潮有低谷，就算在今日楼市低迷时期，我们依旧不断有销售收入来支撑我们新的开发节奏，因为我们的客户群都不是为了刚需，而是未来投资自己的未来、自己的物业、自己的健康，所以无论我们海南的项目、深圳或者东莞的项目，都不断有新的收入，所以我对于房地产市场的前景很乐观。 网易房产：您今年最大的计划是投资50亿元打造在深圳龙华新区的观澜湖新城，这是一个大型的城市综合体，属于商业地产项目；而在您父亲的时代，其实是要把观澜湖致力打造成高尔夫帝国。请问您会有这么大的一个转变，要直接做商业地产？ 朱鼎健：我并不是在改变我父亲的发展思路，而是在完成他并未完成的蓝图。从第一天开始，我的父亲就是要打造一个国际性的旅游度假区，这里面的内容是非常丰富的，而不仅仅只有高尔夫，但是有些元素必须走在前面，比如先做高尔夫球场可以对周边的整体环境进行改造，这样才能不断的丰富里面的内容。比如我们的深圳观澜湖，原来这个地方只是一个垃圾场来的，是个垃圾堆填区，如果你不先改善这个环境，先做高尔夫，哪里会有业主、会有投资方来到这个地方呢？ 我们先打造了这么一大片绿化环境、改善周边的生态环境、然后建了漂亮的高尔夫球场、然后引入国际比赛、通过国际比赛宣传一个城市的发展，而政府则投资了高速公路等配套措施吸引更多的企业进驻到这个片区，随着环境的改变，人口的增多，那自然就要开始投资房地产，为这些进入到这个区域的企业、工作者提供安居乐业的地方。 网易房产：像这种投资大型综合体计划，比如商业地产这块，在未来公司战略地位是怎么样的？ 朱鼎健：商业地产是我们公司六大主营业务之一，像这种大型商业统合体不单是在深圳、而且在东莞、在海口也会做，但我们并不是在市中心做这个项目，而是在城市的郊区或者卫星城去做，因为卫星城不单需要住宅，其实也需要商业元素，这种才能吸引更多的人气。 深圳观澜湖新城是在深圳中轴线的最北端，离深圳市中心才半个小时路程，但是原来许多人要到市区居住或消费，一到车流高峰期，永远都是堵车，所以我们要在这个地方建一个大型的综合体，这样不止深圳北、整个东莞市场都能辐射到。这个项目政府也是非常支持的，因为刚好深圳成立了龙华新区，而且这个区域原本就有很多大企业，如华为、富士康等等，无论是企业或居民，都可以有新的休闲娱乐中心，大家在繁忙时间都不用往市里面去堵车，而是可以在观澜湖新城体验各种服务。我们的发展原则就是要所有的项目都能发挥共赢的效果，让政府、社会和合作品牌都获益。 网易房产：前段时间你对媒体说，这二十年来，观澜湖投入了200多个亿，目前大笔投资已经陆续完成，资金压力减轻，不会通过计划再融资。而此前又投资50亿元建观澜湖新城，请问集团目前的现金情况如何？ 朱鼎健：观澜湖能够这么迅速发展，是因为我们不只有一个主营业务，而是多板块多块业务同时发展，而且我们也有详细的长期、中期、短期的融资发展计划、比如长期就是土地储备、中期就是有一个非常完整的五年规划目标，而短期则是每一年的现金流动态。而现在我们打造的商业旅游、休闲旅游都属于第三产业范畴，是银行和政府都大力扶持的产业，也可以刺激内需，所以我们可以不断的滚动新的项目、新的领域、新的发展。 网易房产：后续有没有上市融资的计划？ 朱鼎健：这个可以有，可以考虑，而且现在每个月每个星期都有很多投行都在跟我研究这个话题。 要把观澜湖做成全球化品牌 网易房产：你父亲被业界誉为中国的高尔夫球之父。您接手这么大的产业，会不会感到压力很大？ 朱鼎健：完全没有，我觉得压力是动力，是一个机会，去证明给社会看一项事业和产业发展的空间有多大。我父亲离开还不到一年，他的很多朋友都会说“创业难，守业更难”，但是我真的不是这么看的，我一定不可以做守业的工作，守业代表停顿，不进则退，所以我要继续去创业，发挥我所有的**，把我父亲规划的蓝图一一去落实和完成。 网易房产：你曾说过你父亲秉承的蜡烛精神，你是LED精神。你觉得，公司在两种精神的引领下有什么不同吗？或者你觉得，朱鼎健时代相较于朱树豪时代要有哪些超越？ 朱鼎健：我形容我的父亲是蜡烛精神是因为他创立的观澜湖的确是创造了一个美好的环境，带给很多国内外的朋友很多快乐、很多健康，也创造了很多就业，给政府创造了很多税收，也拉动很多新的企业来到这个区域，也宣传了我们中国的软实力，他在这么短的时间里做出这么多的成绩，燃烧了自己的生命，照亮了别人，所以叫蜡烛精神。 那么同样在今天，我也要传承这个精神，但是我要做LED，因为这个是环保、节能的、生命力可以长很多。现在全社会都认同我父亲是一个非常成功的企业家、非常爱国爱港的中国人，而我则要向社会证明，我的父亲也是一个非常成功的好父亲，他是懂得教育他的下一代的。 网易房产：最后一个问题，您规划的观澜湖高尔夫商业帝国是什么样？ 朱鼎健：我觉得我很幸运，我有机会在外国读书，也待了一段时间，比较了解国外的文化，我觉得我现在做的很大一步就是怎么样“走出去”。 在今天，观澜湖已经把很多国际比赛引入国内，也把很多国际品牌引进国内，但是下一步就是要让观澜湖可以“走出去”，把这个品牌做成全球化品牌。中国有经济实力、有消费力，而外国也需要中国的经济发展、中国的游客，所以怎么样把这个中国人熟悉、而外国人也喜爱的品牌体验延伸到国外，这个就是观澜湖的远期发展目标。 |
