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当人们开始把越来越多的钱投入到体育赛事和体育活动上时，体育休闲旅游项目也逐渐受到开发商的重视。 从观澜湖集团在深圳、东莞、海口的项目，到中坤集团拟投500亿元开发的云南普洱项目，再到由大连万达集团牵头开发的万亩长白山度假区项目，高尔夫、野外房车营地、滑雪等运动元素被以不同的形式引入到了旅游地产的开发中。 然而，目前体育旅游地产品种仍显单一。虽然有不少开发商建了游艇、帆船、赛马、航空跳伞等运动主题俱乐部，但其体量一般不大，很难成为一个庞大旅游地产项目的主力驱动。 如何实现体育、旅游、房地产三大产业的有效融合，形成合力来实现一种能够吸引城市外来游客的特色功能，是开发此类项目的开发商首先需要解决的问题。 从国内外成熟的旅游度假地产来看，高尔夫、滑雪这两项运动，因其运动资源的稀缺性和与地产开发结合的密切性，是开发商最经常引入的运动主题。滑雪在国际上，尤其是北欧、北美国家一直是一种很受欢迎的休闲方式。但是，就国内而言，高尔夫与地产的结合更加密切，在现实中被更多开发商所引入。 “像高端别墅有游泳池一样，高尔夫球场如今成为了很多别墅的标配项目。”太平洋棕榈国际酒店集团大中华区总裁庄研说。 两种心态 有业内人士指出，目前做高尔夫地产的开发商，大致会有两种心态。 一种开发商是为了获得更多的土地和带动周边地产的升值，以高尔夫球场作为项目的配套设施；另一种开发商是主要依靠高尔夫球场的运营来赚钱，包括采取球场外包和组织赛事来实现自身盈利。 一旦计划在项目中引入高尔夫球场，开发商首先面临一个孰轻孰重的选择：是以球场为项目开发的核心还是以房地产作为项目开发的核心。 位于北京昌平马池口镇的华彬庄园，占地6000亩，是中国初具规模的会员制高尔夫俱乐部。他们通过高端会所、俱乐部、酒店等产品的配合，能够在高尔夫后期营运中取得高收益，也可以通过承办全球性赛事实现自身盈利。在这个项目中，地产业务主要是作为附属产品而存在。 然而，在国内，仅仅运营高尔夫球场，现在仍是难以盈利。 “除了观澜湖集团在早期是以高尔夫球场为核心，借助赛事形成高尔夫品牌。目前单独以高尔夫为唯一主题的旅游地产项目很少。”九洲远景商业管理机构顾问服务事业部高级总监胡进认为，以高尔夫球场配合其他业态，进行以地产开发为主的模式是当下开发商选择的主流。 从国外高尔夫与旅游地产相结合的模式来看，大致分为以下两种形式。一是酒店以及各种娱乐设施均围绕高尔夫游客来展开的高尔夫主题游；另一种是高尔夫休闲作为配套，与其他景点相结合进行。 这些高尔夫旅游组合，通常都会以度假旅馆、住宅租用、娱乐项目等来增加游客的滞留时间，一次提高游客的消费几率，以多种产品作衔接的方式来成功营运是一个鲜明的特征。这是值得国内高尔夫旅游地产项目借鉴的一条重要经验。 高尔夫氛围 虽然开发商可能出于不同目的引入了高尔夫球场，但依托高尔夫运动与休闲度假旅游有机结合，营造出浓厚的高尔夫旅游氛围是项目运营成功的前提条件。 “度假旅游、打高尔夫已经成为全球的时尚，许多人度假旅游的目的就是打高尔夫。但经常打高尔夫的人并不意味着你懂得如何管理球场，就像经常住酒店并不等于你就会管理酒店一样。”庄研说。 往往只有高尔夫球场真正做好，高尔夫球场延生出来的地产项目才能有更大的升值潜力。因此，开发商在决定引入高尔夫球场之初，要深入了解这项运动的特性和影响球场运营成败的关键因素。 现在很多开发商不遗余力去国外考察知名高尔夫球场，回来之后便想把国外成熟项目的所有优点都聚集在一起来建设一个高尔夫球场。 然而，特色不能脱离具体环境，如果开发商做不到因地制宜，而只是简单叠加这些建造工艺，建造的高尔夫球场会变得没有生命力，很难吸引更多人慕名而来。 球场设计中，设计师是关键。“知名设计师能根据这个地块所处纬度、气候、土壤、湿度等客观条件，设计出颇具地域特色的球场。” 庄研表示，随着各种高尔夫博览会在中国的召开，拉近了人们对于高尔夫运动的了解。很多高尔夫球客会关心这个球场是谁设计的，而多数做高尔夫地产的老板也会知道那些知名设计师的风格。 通常优秀设计师会在了解开发商整体操盘思路后，对球场地块进行反复勘场，然后画出草图后，再与开发商进行充分交流。 以观澜湖高尔夫球会为例，12个球场里面每个球场风格不同，设计迥异，形成各具特色的聚集效应。对于高尔夫球手而言，设计的新颖和选择的多样化，能体会到不同的难度和景观。 因此，国内外运作成功的高尔夫旅游地产开发商，都会对高尔夫的规划和设计提出严苛的要求。此外，运营管理水平、投资商背景、完善高尔夫服务市场等各项因素也将影响着高尔夫球场运营状况。 选址成败 事实上，从高尔夫球场的选址开始，就是一门学问。如果高尔夫不仅仅是住宅的点缀，而是想未来也能成功运营，往往从开始选址就决定了它未来的成败。 首先，高尔夫球场需要强大的外部潜在消费市场。因为高尔夫球场的占地面积一般较大，大多在1000亩以上。由于征地与地价等因素的影响，大多位于城市远郊地区，周边常住人口有限。 作为高尔夫运动的客户，消费能力自然成为首要的考虑因素。目前人们打高尔夫主要花费大致包括打球的费用600～800元/天（具体根据球场及是否假日）+租杆200～800元（自己有杆的话就不用了）+小费（单给球童的），基本花销快到千元。 如果是高档球会或者节假日，费用可能会在千元以上。因此，开发商必须通过对城市经济水平和其高端消费者数量有充分的考量，才能满足高尔夫度假项目的开发条件。 其次，作为高端休闲社交的平台，高尔夫对交通有着相应的要求。通常不能距离城市太远，可以快速到达，一般选在高速公路附近或者城市干道附近。而全年全程的接待能力，是高尔夫球场开展商务活动的必要条件。 再者，高尔夫球场应该选择环境优雅、气候宜人的区域，如湖边、林间、风景地、山坡地等。此类土地常常远离市区，有独特的人文景观、自然资源和气候条件。 例如，上海佘山高尔夫球会就位于上海佘山4A级国家旅游度假风景区核心地带，其国际锦标级高尔夫球场更是被开发商打造成上海森林丘陵型生态高尔夫球场，利用区位禀赋的特点非常鲜明。 具体落实到选址细节上，高尔夫球场一般设在丘陵地带的开阔缓坡地上，地形不能太崎岖，也不宜太陡。此外，高尔夫球场的球道和果岭都需种植高质量的草皮，对土壤的分析处理十分重要，砂质土壤是高尔夫球场理想的土壤。 开发节奏 高尔夫球场的发展往往都与地产沾亲带故，与地产开发联动发展。对开发商而言，高尔夫不仅是一项运动，除了增加物业的“价值感”，本身就是难得的绿地景观资源。 “在美国有很多情况都是一个社区当中有很多住宅，在这些住宅当中会建立一个球场。但是最近的情况却是先建一个高档的高尔夫球场，而后吸引更多的住宅建在周围。”由此可见，无论中外，开发商对高尔夫的兴趣，都会集中到地产上。 目前，国内单纯开发球场的发展商不多，投资高尔夫很可能会涉及到地产的开发。而单独靠高尔夫球场自身开发运营实现收支平衡难度很大，真正吸引高尔夫投资商的是关联产业的开发，其中高利润的房地产物业开发则成了高尔夫地产项目主要的盈利来源。 据国际高尔夫组织的统计数据显示，美国高尔夫球场旁边的物业比一般住宅高出3～4倍，而且从价格走势上来看，高尔夫别墅较之其他顶级别墅上涨价格更快。在中国，高尔夫捆绑房地产尤其高端别墅给开发商带来可观的利润空间，使得高尔夫球场成为了旅游地产项目中的标准配备。 然而，旅游地产因为体量偏大的客观条件，通常包含了酒店、会所、住宅、商业等多种业态。开发商引入高尔夫球场，需要考虑整体项目中各种物业形态的体量设计和融合度问题，实质上是一种高尔夫复合地产形态的开发。 一般来讲，高尔夫与地产开发经营的共同性体现在营造舒适、休闲的生活方式上。在做涉及高尔夫球场建设的房地产项目时，要将房地产开发与球场建设结合，在功能上形成互相补充，在价值上起到互相提升，这是其中的关键。 高尔夫球场与住宅开发往往都会采取分期及分区开发的方式。为了达到依托高尔夫球场提升房地产价值的目的，通常会让高尔夫球场开发先行或高尔夫球场与住宅同步开发。 以上海佘山高尔夫球会为例，高尔夫地产项目在开发顺序上大体遵循以下两个规律：首先开发高尔夫球场，与高尔夫球场同时开发的物业，则优先考虑高档酒店和会所等，这些是与高尔夫项目最具关联性的物业类型。 从最终的业态看，会所、练习场、中西餐厅、咖啡厅、高尔夫专卖店、红酒雪茄吧、桑拿按摩中心、VIP更衣室、网球场、室内游泳池等配套设施便是上海佘山高尔夫球会首先开发的业态。 其次，住宅开发特别是高端别墅应选择后期开发，这是高尔夫地产项目的主要利润来源之一。 数据显示，高尔夫别墅的价格高于周边地段同类别墅价格的30%以上属于合理的溢价空间。这种定位高端的项目，往往会在高尔夫球场开业后，再规划建设出顶级别墅社区。 灰色地带 伴随高尔夫成为2012年伦敦奥运会的比赛项目，高尔夫运动在国内的消费人群日益增多。但是，值得指出的是，高尔夫球场的发展，并不受政策支持。这是高尔夫地产投资最大的问题——有相当大的政策风险。 政府对于高尔夫球场审批有着严格的限制。实际上，2004年以来政府便出台了暂停新建高尔夫球场的通知，2011年7月份国务院也重申严肃查处违法占地、违规建设高尔夫球场的行为。 然而，三令五申的禁令并没有使高尔夫球场减少，全国的高尔夫球场数量这些年来一直在快速增长。据保守估计，目前全国已经完成兴建高尔夫球场大概有600余个，这其中还不包括正在兴建以及大量的练习场。 这些高尔夫球场，大多以“体育公园、生态园、休闲园、绿化项目”等旗号建设。而由于招商引资的需要，这些兴建的球场可以被不同级别和部门所批准，包括村委会都有权来审批高尔夫球场。 “北京郊区有不少高尔夫球场，所占用地都是当初政府规划的城市绿地。”某知情人士坦言。 出于某种默契，高尔夫球场的兴建往往得到了当地政府的默许。但在不同的场合中，这种灰色地带的修建活动仍然有其潜在的规则。 对于开发商利用荒地、河滩来作的高尔夫球场，地方政府大多不会禁止。“因为高尔夫球场有大量的植被，且占地面积很大。一个标准18洞的高尔夫球场，占地往往达到1000多亩甚至更多。高尔夫球场的引入在不占用国家基本农田的情况下，还能提升区域形象。” 上述知情人表示，很多地方政府都曾找到他们，希望利用当地河边的荒滩来建设高尔夫球场。 对于开发商而言，引入高尔夫球场对周边地产的拉动效应明显，这是高尔夫球场迅速发展的根本原因。 “大型体育比赛场馆周边的物业通常会比其他区域的同类物业价格高出10%以上，其中高尔夫地产是所有物业中最‘贵重’的资产。”一位业内人士说，“在欧美很多国家，利用荒山来做高尔夫球场配置豪宅的项目屡见不鲜，作为一种有益的运动，高尔夫球场是否真的需要完全禁止，在未来值得继续探讨。” 不过，短期内国家对高尔夫用地的限制审批仍然未变，一线城市开发商要再想做高尔夫球场已经不那么容易。未来，开发商在二三线城市利用荒山、荒坡来作高尔夫球场，在现实上仍有一定的腾挪空间。 |
