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由于自身从事房地产相关工作多年，加上也曽在高尔夫球场工作过；在国内跑了不少地方，也去过不少高尔夫球场；因此朋友常问我国内的高尔夫房产和会员证是否能买的问题。我把个人的看法提供给球友探讨。 一、房产问题：（暂且不论球场是否经国土资源部批准兴建） 不论是高尔夫房产或是房产高尔夫，在土地国有的政策下，其球场用地的取得不外三种，第一种是投资者向球场所在的村里承租土地，然后再送当地政府特批。第二种是当地政府为招商引资，直接特批用地给投资者。第三种是西北地区沙化的土地，投资者以植被绿化名义承包土地。不论是如何取得土地，其租期一般在50年（60年或70年的不多），因为未经“招、拍、挂”的程序，所以租金不高；因为植被绿化名义，有的沙化地不但不用租金，当地政府甚至每月补贴业者。 因为球场是特批用地，所以在其范围内兴建商品房（含别墅）就有如下的问题必须考虑： 1．依国家规定，在特批用地上兴建商品房，须经当地政府批准变更为商品房用地，然后补足该商品房用地和特批用地的价差后才能兴建。如果未经变更，该商品房只能取得使用权，而无房产证。 2．虽然国家已通“物权法”，但该法保障的是有房产证的住宅和商业用途的房产。仅有使用权的房产，不在保护范围。就算有房产证，但中国开始实行商品房制度还不到50年，谁也不知50年租期到期后，国家政策如何？ 3．一般购屋时只知该土地使用年限为多少年，开发商不会主动告之该用地使用年限尚存多少年。有许多球场因资金问题，从批地到完工，中间浪费少则5～7年。（这问题也存在一般商品房）。如不考虑剩馀使用年限，以购买盖在球场外围，社区有独立出入通道且能办理房产证者为佳。 4．仅有使用权和盖在球场内必须经过球场用地出入者（含有房产证者），应避免购买。原因是球场转手易主时（含被法院拍卖），新的投资者不承任原有的土地使用权，而索要土地使用金或道路通行使用费，除非购买时合同有另定相关保护条款或国家有相关法令保护，否则只有任人宰割。 二、球证问题： 1．球场如属于房产配套设施，它是以公有绿化地名义兴建，全体住户是当然会员，它能对外营业，但是不能向非住户发售会员证。该球场的发票一般是以开发商或物业管理公司申请，而无法以高尔夫名义申请。国内10几年前曽有一例，南方某高球场最初属于房产配套，为了转卖球场股份和公开销售会员证，所以必须把球场与开发商切割，变更成独立的高尔夫俱乐部。那时国家已明令禁止一切有关高尔夫的申请，但该球场的总经理原为当地土地局局长，就硬逼原下属更改相关材料，然后才得以变更。 2．若球场在转手易主时，为保障已购会员权益，有良心的原业主会把原会员的权益继承问题与新业主谈判，一般是原业主由转让费中扣除已出售会员价款总额后，由新业主承接原会员之权益。前些年广东曽有一例，球会转让后，新业主不承接原有会员权益，因为购买球证合同中，并无提及相关问题，让会员求诉无门。 3．球会当资不抵债被查处拍卖，若拍卖时未提及原会员继承问题，新业主依法可不承接原有会员权益。 10几年前，台湾曽有一球会因被法院拍卖，由于新业主不承任原有会员，以致原会员证变成废纸一张，每位会员损失百万台币以上。 |
