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有专家曾表示：“由于眼界、深度不同，中国的高尔夫地产开发水平参差不齐，许多项目为了房地产而破坏球场的整体性，有些为了球场导致房地产项目过于分散失去社区精神，好的高尔夫地产并不多。在中国，高尔夫与房地产结合的项目中，有些球场适合打球，有些两头兼顾，而有的高尔夫球场纯粹是房地产项目的配套！”的确，对高尔夫地产开发商而言，肯定希望能充分利用球场的景观、社区资源等，而对打球人士而言，则不希望在球道附近见到过多的住宅，也不喜欢看到球场周围人来人往。同时，住宅过于靠近球道，人居安全性也较低，球场与住宅在资源共享的同时又要保持一定的距离。因此充分研究球场与住宅的空间布局关系是高尔夫地产开发中必须认真思考的重要问题。 住宅类别 一般来说，住宅既要与高尔夫球场保持较密切的关系，以便能充分享受高尔夫的综合性资源，体会高尔夫带来的使用价值，但又要与高尔夫球场保持一定距离，进行一定的分区管理。从高尔夫球场与住宅的空间布局关系来看，一般可分为以下4种类型： 球场住宅 此类住宅一般都建在高尔夫球场内，住宅和球场由同一开发商统一兴建，球道与建筑紧密结合并合理规划；多为第二居所功能的独立别墅，产品容积率非常低，面积一般在300平米以上。若合理规划得当，自身便是球场一大风景。这类别墅最大的特点是不仅推窗就能见到球场，景观极佳，而且高尔夫综合资源如社区资源、配套资源、心理资源、客户资源等更是最大化的体现，也更具体化地彰显高尔夫的五大价值(即健康价值、高尔夫社区是中产阶级养生养老的终选地、孩子入读国际名校的敲门砖、三代家庭的润滑剂、拓展黄金人脉的平台)。在国外，真正意义上的高尔夫住宅就是指这类物业，其创造了气氛融洽的生意场、社交场和友情圈，也成为社会精英首选的私家住宅。这也使得这类别墅成为一个精英荟萃的高地、成功者的沙龙、社会名流的社交圈。 景观住宅 此类住宅建在高尔夫球场周边，球场与住宅是相互独立的区域，住户能分享球场的景观环境和资源；对于住户们来说，除了能节省时间就近打球，更多的可以放纵视野的感受，享受绿色，享受自然。高尔夫球场成了一种开放性的资源，而其周边可以开发不同容积率的住宅。因此，同一区域的物业，靠近高尔夫球场的物业均价都要高于远离球场的；同一物业、同一楼层朝高尔夫球场一面的户型在价格上高出其他户型。但很多情况下，卖房归卖房，俱乐部是独立的，只是地产美其名曰“高尔夫地产”，实质是分属不同的项目，不同的开发商与物业，所以该楼盘居住的业主也不会有什么特别的高尔夫会员待遇。 设施住宅 作为社区的体育运动配套设施和公共绿地，高尔夫球场或练习场建在社区内，但和住宅有一定距离；某种意义上，也就是把以前社区的集中绿地用高尔夫球场来替代，不仅能丰富社区配套，也为全体业主提供了一种更健康、更有品位的生活场所和交流场所，无形中提升了社区的品质。 概念住宅 这类住宅为引入高尔夫概念和高尔夫意向园林的社区，它更强调一种创新的生活方式。之所以称之为“意向园林”，是因为把高尔夫引进到社区，但由于受占地、规模的局限性比较大，只能以神似为主，形似没有条件做到，这是一个不足的方面。但是它更强调的是一种生活方式，一种创新的生活方式，让自己在神似方面做得更出色才有吸引力，不然既不神似又不能形似，高尔夫园林基本上就是失败的。必须先了解高尔夫运动，例如高尔夫的树种，怎么种，种什么，因为一般社区种的都是行列的树，而高尔夫场地里一般都是一簇一簇的，这边三五棵，那边三五棵，甚至连植什么草都是有讲究的，这些高尔夫运动的需要都了解之后，才能够做好高尔夫园林。 布局原则 针对于高尔夫球场与住宅的空间布局关系，开发商应该如何权衡？部分开发商的做法是对球场进行封场改造时，对外宣称升级球场。真正的目的是“醉翁之意在别墅”。升级过后的球场，不单球道被缩短，而且果岭周围被住宅环绕，导致球场的整体感被严重破坏，且昔日的清静也不再，这对球友造成的影响无疑是巨大的。因此，这种为了地产不顾球场的布局，从长远利益而言会被证明不是一计良策。 另一方面，最值得注意的是建在高尔夫球场内的别墅，其靠球道近，安全性受到威胁，业主的权益得不到保障。同时，开发商也得注意小区内的配套，如商业、教育、医疗、交通等的兴建以及生活中的一般健身项目，如游泳、健身房等设施与球场的配合，不能单纯只为地产而建地产，而不顾与高尔夫球场协调。因此，在规划、设计、布局、建造等方面，球场与别墅关系的真正融合对两者形成良性循环有着极大的促进作用，因此开发商在规划设计前需考虑以下几个方面。 安全 有这样的案例：一业主购买了一幢位处高尔夫球场内的别墅，地处球场中央，且紧靠着某一球道，正如开发商宣传的“窗窗能见景”。看似美好的居住环境，却时藏危机。当天正值乔迁之喜，业主一家正在客厅里与亲朋好友举行宴会时，意想不到的事情发生了，“嘭”的一声，客厅的落地玻璃窗突然被飞进来的高尔夫球打碎，业主的身体也被玻璃碎片划伤，顿时鲜血淋漓，客人们也都受到惊吓。愤怒之余，业主冲出家门寻找肇事人，却看到不远处悠闲地站着几个打球的人仍在向自己房子的方向频频挥杆。这时问题出现了，谁是肇事人？肇事人是否应赔偿一切损失？若找不到肇事者，高尔夫球场是否有责任？又该如何承担责任？无独有偶，有一位业主这样形容自己所居住的紧邻高尔夫球场的住宅：高尔夫球场与别墅不合理的规划会导致以下三个主要问题，一是让业主的活动范围大大缩小；二是球场有安全隐患，有个业主在家附近被飞出来的球击中眼部，差点失明，而球场管理者拒绝赔偿；三是球场的光污染很严重，到晚上，球场强光四射，完全影响业主的生活。当然，这些隐患所造成的恶果是可以避免的。 当高尔夫球飞进住宅并造成业主一定程度的损失或者是伤害时，这责任应该由谁来承担的讨论也曾在国外引发很多讨论。小部分人认为必须由开发商负责，大多数人认为应该有肇事者负责。其实，只要开发商在事先进行合理的布局，类似意外的发生还是可以避免的。因此，国外开发商在规划别墅时为了保障业主的安全而提出的一个“最小安全范畴”(MinimumSafety Envelope，MSE)的概念，通过这个来计算球场与住宅的安全距离，当然这也会有一定的误差。MSE是以球友从发球台挥杆时的距离开始计算的，其中目标线(发球台到果岭)、中心线(发球台往球道最外侧方向)、设计中心线(以目标线为对称轴的对称中心线)，分别在果岭区与发球台区以5:3的直径划出圆形区域，再以中心线与设计中心线至果岭的中点为节点划出与果岭区同比例的圆形区域，各圆形的切线组成的封闭图形则为最小安全范畴。在这个范畴内，住宅最容易遭到球击，离这个区域越远则越安全(见示意图)。 均衡 于高尔夫球场而言，为了达到均衡效果，考虑美学观赏功能，景观设计师会根据当地的自然地形、乔木、灌丛、地被植物以及草坪的颜色与纹理的变化、附近的天然湖泊等进行规划，且注重协调比例和尺度、韵律和节奏、均衡和重点，使球场景观和周边自然环境结合，融为一体，构成了完整的球场自然景观。 对别墅而言，随着市场的不断发展，越来越多的开发商认识到，作为住宅的高端产品，衡量别墅优劣的标准不应当是在价格、地段、环境、品质等某一点上取胜，而应当综合考量均衡性指标，均衡性包括产品价值与价格的均衡、居住环境与用地的均衡、产品品质与生活方式的均衡等。其实，别墅产品尤其是同一类型的住宅，其项目内含的基本元素差别一定不会很大。这一点尤其表现在别墅社区的环境建造上，都有花草、球场、树木、湖泊、河流、庭院。但是，这些元素的最终完成程度却会因开发商的执行能力与气度的不同而千差万别。当别墅临球场而建时，别墅本身作为一种景观元素穿插球场，若布局不慎，别墅的兴建便会破坏原来的整体感以及打破球场的生态平衡。因此，开发商在设计时必须充分注意球场与别墅的匹配性和整体性。 因此规划一个项目，尤其高尔夫这类别墅可以通过“三度空间环境”来进行考察。一度空间是大环境，即该别墅所在的区域、球场、交通、配套等宏观面的协调性；二度空间是小区环境，因为别墅代表的是一种生活方式，小区的人文环境、精神风貌等直接影响价值；三度空间是居家环境，即别墅内部环境。而这“三度空间环境”可以用16个字来概括：舒适、享受、私密、安全、个性、特色、典雅、精致。而这一切评估的最后落脚点就是看综合性价比，性价比越高，均衡性越强，价值就越高。因此，作为高尔夫别墅，关键在于高尔夫与住宅环境的浑然一体，你中有我，我中有你。既要结合项目实际来量身定造，又要把握住高尔夫运动特有的神韵、价值和内涵，得而兼之，才算完美。 私密 别墅之所以被称为高端居所，正是因为它不同于普通住宅、公寓“遮风避雨”的功能，它强调居住空间对生活方式的满足感。因此，别墅设计往往会运用坡地、绿化等手法来增加其私密性，让每幢别墅形成一个私有空间。买别墅的目的是为了提高生活质量，尝试一种新的生活方式。这种生活方式的主要特点就是更健康、更接近自然、更有价值、离球场更近，有更多的户外活动场地和机会。户外生活可由近及远分为三个方面，首先是在自家花园内的活动，由于别墅布局比较紧凑，连排别墅的每户私人用地之间存在着界限，为了强调私密性，可以适当建设围墙，使围墙处于绿地之中，成为院景的一部分，将围墙向景墙转化，因此，在很多的私家庭院周边适当种植竹类、散尾葵等作为绿化分隔及遮挡。此外，部分业主对私密性方面的要求非常高，不仅需要一座独门独户的住宅，更需要一个具有新空间概念、空间体验的高级独立住宅。在设计时强调采用各种布局形态、挑空等处理手法，强调社交的空间，对于建筑间距、建筑密度的要求十分有讲究，使得别墅的空间设计方面也特别强调设计的私密性。其次是在别墅社区内的活动，第三就是在球场上的活动，业主不希望自己的挥杆之旅暴露在众目睽睽之下。 对球友而言，无论是将球场作为商务洽谈，还是作为共享天伦的平台，独享私人空间亦十分重要。球友希望球场能提供美丽、祥和、安静的打球环境，消除外界噪音对球友击球的影响；另外，球场内各球道间应尽量避免互见，以利于专心打球，给球友造成与世隔绝的世外桃源之感。因此，很多球场利用各种树木和灌木沿球道起伏，将每个球道分隔开来，将球车道掩盖球道其中。 南京钟山国际高尔夫别墅区在保护业主私密性的方面就做得让人称叹。在整体的布局上，将别墅与球场巧妙穿插，使别墅暗隐于林木与球道间，球友意识不到别墅的存在，做到人与自然达成和谐共存之美，把钟山风景区的巍峨与高尔夫球场连绵错落的绿色海洋做到相互呼应，每一处别墅都拥有自己独享的景观，这样，使业主无论身处何处都能体会到一份尘世之外的怡淡与闲适。 环保 密集的住宅、周围交通干道的车声笛鸣等常常会给球场带来喧闹；一大早剪草机的轰鸣声、晚上球友打灯光球场时的兴奋欢叫声等都会影响到业主的生活，这些因素总是会让业主在渴望安静时候得不到安静，而且球场大量喷洒农药，住宅片区四处弥漫农药味道，对生活造成的威胁也逐渐严重起来。但当今快节奏的生活导致越来越多的人不仅渴望获得宁静，还期待能得到淳朴的乡村体验，听虫鸣而息、鸟叫而起。而打球的人也会喜欢看到各种野生动物在球场飞着、窜着，这不仅能增加打球时的乐趣，还能说明一个重要的问题：这个球场的生态环境不错，因为只有环保而健康的草坪养护以及保留原生态设计理念才会让球场成为了各种野生动物的栖息之所。 因此，针对住宅区域受到球场的杀虫剂、农药等的污染，这就要求球场管理者在进行球场养护时适时适量地采用环保药剂，尽量减少化学药物对业主生活的影响。如今有很多球场采用的草坪是不需要使用化学药剂就能进行养护的环保草种。针对噪音，业主在进行别墅的墙面绿化时，可种植藤叶茂密的植物来减弱噪声，据悉当噪声声波通过浓密的藤叶时，约有26%的声波被吸收掉。而球场则通过园林景观来净化打球环境，通过在相邻球道、住宅间配置不同树种的树木，可以营造一堵绿色的围墙，既具有隔绝的效果，同时也可以防止不准确击球带来的危害，使其承担隔离、障碍、安全防护、隔音等功能。 |
