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仅仅间隔21个月时间，在违规建设高尔夫球场问题上，雅居乐又结结实实跌了个大跟头。 5月19日，国家发改委、国土资源部再度明确，在规范高尔夫球场建设的意见出台前，各地不得擅自批准和开工建设高尔夫球场。特通报全国违法占地、违规建设高尔夫球场案件5起，云南腾冲占两起。云南腾冲雅居乐置业有限公司因擅自改变曲石生态旅游度假小镇建设内容，违法占地792.8亩（其中耕地585.6亩）建设高尔夫球场在列。 “国家明令禁止建高尔夫球场，开发商只能打擦边球。”一位接近雅居乐的人士对经济观察报记者透露，违规占用的土地性质为“生态公园”，以此名义绕道建设高尔夫球场，实际开发商和地方政府心照不宣。毕竟有高尔夫球场，“开发商卖房能拉到有钱客户，地方政府也能提升城市面子。” 一种突围手段，被诸多推崇“地产+高尔夫”模式的旅游地产大盘采用：从立项阶段开发商打着建设“生态公园”旗号，地方在审批监督环节视而不见甚至层层关照，最终以高尔夫球场形式落地。被查处属小概率事件，哪怕遭查处因违法成本较地产利润较低，风头过后也又可重新运营。 高尔夫不再 位于云南省西北的腾冲县，年均气温约15度，有着“极边第一城”的美誉，也成为旅游地产的乐土。 三年前，雅居乐地产控股有限公司董事局主席陈卓林带着高管团队最终敲定了这块土地。 2011年5月15日，腾冲迎来近年来最大的一笔投资。腾冲县与雅居乐地产控股有限公司签订《关于投资建设曲石生态旅游度假小镇项目的合作协议》。按协议内容，雅居乐地产将在腾冲县曲石乡兴建曲石生态旅游度假小镇项目，项目总体规划占地约33844亩，总投资为200亿元，建设期6—8年。 合作双方，都拿出了大干一场的劲头。腾冲县成立了由县委书记任组长、县委副书记、常务副县长、分管招商的副县长任副组长，发改局、国土局等相关部门为成员的曲石生态旅游小镇领导小组。雅居乐则按协议注册成立“腾冲雅居乐旅游发展有限公司”，注册资金1亿元，负责腾冲曲石生态旅游度假小镇一期工程项目筹建。 曲石生态旅游度假小镇首先亮相的住宅产品，叫雅居乐云南原乡，张雨是这里的工作人员。在他的回忆里，老板对项目要求非常高，包括高尔夫球场在内的配套规划不断调整，有时往往改到自己没辙，“连路标、垃圾桶的摆放都要亲自调整。” 而到2013年11月份，雅居乐云南原乡项目公开发售，对高尔夫球场的宣传也到达顶端。如今尚能从网络中轻易获取，项目“2个18洞高尔夫球场提供从田园到山地的高尔夫体验”，“每个房间都可欣赏原乡高尔夫景观”的动人宣传语。 为什么要高尔夫球场？一位接近雅居乐的人士透露，现在有钱人不但爱打高尔夫球，而且不在固定一个场打。如果打习惯了广州某高档社区的场，他就会想尝试中山的场练手。有钱人来到新楼盘参观，高尔夫球会吸引他打几盘，因为喜欢场地对项目增加好感，说不定就买了。雅居乐抓住的，就是这种客户心理。 如今张雨的烦恼也来了，原因是昔日宣传的高尔夫球场将不得不作罢。 照国土部通报，2013年8月，云南腾冲雅居乐置业有限公司擅自改变曲石生态旅游度假小镇建设内容建设高尔夫球场，违法占地792.8亩，其中耕地585.6亩。2014年5月初，在云南省、保山市、腾冲县三级政府督促下，雅居乐对高尔夫球场进行了整改，铲除果岭、发球台和球道，填埋沙坑，切断球场供水系统，植树绿化，消除了高尔夫球场特征。当地国土资源主管部门正履行行政处罚程序。 而度假小镇高尔夫球场地块的原本规划，实则是生态公园用地。“事情已经发生了，现在我们做的就是整改，等有关部门来验收，让地块回复到方案中对‘生态公园’的要求。”张雨言谈中透着惋惜。他表示，项目占地实际是“生态公园”用地，但球场在建设过程中就被叫停了，还没有打过呢。 供地变通术 “谁告诉你要处罚的？”在听到当地国土部门是否履行处罚的质疑，张雨则言语激动。他表示，球场在建设过程中被叫停，既然没形成既定事实，应该不会受到处罚，允许我们试错和改正啊。“我们仅是一次头脑发热。” 一个动辄违法占地数百亩，在耕地上建设的高尔夫球场，能以生态公园用地的名义通过当地政府部门审查并公开上马，遭通报后或未遭到处罚，背后究竟隐藏着怎样强悍的政商关系呢？ 在腾冲县上下，雅居乐将在曲石兴建高尔夫及别墅的消息，在其一进驻便已传开。“他们和我们说，要在山上建高尔夫，要在曲石村那边建一个门票收费点。”曲石乡一位政府工作人员曾对经济观察报表示。 在2012年，腾冲县委就曲石生态旅游度假小镇项目成立了专门领导小组，组长由县委书记担任，县委副书记作为第一责任人，一年来省、市、县督查上百次，省国土厅、建设厅、林业厅、市委、县委主要领导更是多次进行现场踏勘并帮助协调规划选址、项目审批等相关事宜。 为项目审批不遗余力的地方政府，在建设高尔夫球场一事上，似乎难以撇清干系。 腾冲县政府方面，给经济观察报的回复则是，前段时间国土部确实下来检查过，并通告了两起违规建设高尔夫球场案件。腾冲按照国土资源部要求整改，并将按程序上报。面对记者再三问及高尔夫项目建设期间政府是否知情，该人士并未直接回应，称以国土部通告为准。 变更土地使用权违建高尔夫球场的案例，腾冲并非第一次。2011年7月，国土资源部公布的腾冲县委、县政府违法批地案中。供地审批权限6亩以下的腾冲县，引进世纪金源利用草地4798.21亩、林地773.26亩建国际旅游体育健身休闲公园项目。保山市发改委核准项目立项，建设内容为54洞高尔夫球场、低密度住宅（别墅）等。保山市环保局、水利局，腾冲县建设局陆续为其在环评、项目开工、商品房销售方面亮起绿灯。 大背景是，引进多个旅游地产项目追求快速发展的腾冲，在国土部严查违规用地当口，用地矛盾更为紧张。在2012年腾冲县国土资源局的一份推进重点项目建设的报告中指出，省下达市级新增建设用地指标仅100余公顷，仅能解决农户建设及部分基础设施用地，更别谈保障重点项目建设用地。要处理好与上级的关系，跟踪落实好请求省国土资源厅给单列腾冲县450公顷用地指标一事。 为雅居乐拆迁征地，也成了腾冲县曲石镇的头等大事。曲石镇政府为项目组建了六个征地工作组及一个矛盾纠纷协调组，截至2014年3月，共征地11633亩，迁坟7132冢，调处矛盾纠纷1750起，涉及12个行政村，1620户农户11500人。即便如此，仍与3年前3万亩的协议用地面积相差甚远。 用地紧张，或许也是变道占用耕地搞建设的原因之一。 发展矛与盾 在2009-2012年海南楼市经历沸腾，继而转入冷清的四年，雅居乐海南清水湾项目创下4年累计销售超300亿元的旅游地产单盘的销售成绩。雅居乐因海南清水湾一战成名，被誉为中国旅游地产专家。三年前杀入腾冲，雅居乐的想法再简单不过，即复制这种成功。 雅居乐重点布局的云南和海南，当地高尔夫球场建设更是暗流汹涌。《朝向白皮书中国高尔夫行业年度报告》(2013年版)数据显示，高尔夫球场总数从2009年的432家增长已至2013年的639家，增长率为47.9%。“非常活跃”的区域为云南和海南两地，其中云南高尔夫设施由不到10家增长至如今的30家，排名拔高到第六位。 从房地产企业和地方政府角度看雅居乐和腾冲，却不乏相同点，二者都处于快速发展阶段，且不止一次惹上高尔夫球场违建纠纷：雅居乐海南清水湾2012年5月前被质疑违反国土部禁令建设高尔夫球场及高尔夫组团洋房及别墅，雅居乐白鹭湖项目未经批准擅自兴建高尔夫球场，在2012年8月份遭广东惠州惠城区通报；腾冲县城，亦在2011年和2014年遭到国土部两次点名。 “国家明令禁止建高尔夫球场，开发商只能打擦边球。”上述接近雅居乐人士表示，实际不止雅居乐是这样，很多龙头开发商都这么做。在建设高尔夫球场的问题上，地方政府跟开发商的利益是一致的。地方政府想建高尔夫球场提升城市的面子，开发商通过高尔夫球场也确实能拉到有钱人顾客的。 在高尔夫球场为开发商、地方政府带来的巨大利益面前，看似肆无忌惮的突围禁令，也就变得容易解释了。 “一些地方政府的潜台词是，要企业来配建高尔夫球场”。碧桂园集团的一位人士回忆起自己经历的拍地的一幕称，当时一块土地几家竞标，有人报出建设商业综合体，有人配建高尔夫球场，最后毫无疑问，高尔夫球场会战胜其他数家企业。毕竟，对于一块成熟度不高的区域，高尔夫球场能拉升区域形象，提高后期招商便利度，“不然谁会低价给你地？” 雅居乐，则在地价上讨了便宜。根据其官方网站显示，其在2012年底至2013年5月陆续拿下的云南腾冲三宗地块，土地出让金分别为2.4亿元、1.2亿元、1.6亿元，折合楼面地价仅为149元/平方米、163/平方米、157元/平方米。 但在张雨看来，山地开发并不容易，停下来的高尔夫球场也有些可惜。他表示，山地开发成本高昂。而当地复杂的地质条件，各种机器设备都用上，有时一钻头打下去机器碰到巨石都会坏掉。这样每平米建筑成本达到7000多元/平方米，卖的时候第一期只卖8000多元/平方米。“超出了原本的预算，而且做这个项目能把人做趴下。” 张雨心里，等着高尔夫球场放开的那一天。他指出，全国那么多高尔夫球场，只有不到200个有证，这是迟早要想办法解决的问题，不能谈球色变。旅游地产讲究大配套，等未来有指标了，我们再做高尔夫球场配套也不是没可能。“我相信未来肯定是要放开的。” |
