美国米雪•坦泽女士(Michelle F. Tanzer)给嘉宾们带来个案分析演讲,她引用若干发生在国外关于会员法律纠纷的案例,透过个案阐述会员纠纷生成的原因与解决途径,期间,米雪•坦泽女士与国内球会管理者就我国所发生的典型法律案件进行探讨,共同寻求更好的解决方案。 以下为演讲结束后精彩问答节选: 嘉宾提问:我想提问的内容是关于会员理事会,在过去中国的一些老球会,都会成立会员理事会,管理会员和球会的事情。但中国的特色就是,99%以上的球场都是由私人老板投资的,所以会员变成了我们的客户,在球会享受不同的服务是要缴纳费用的,而理事会是代表会员的,他往往会跟业主方有很多的冲突,因为他们希望价格越低越好,甚至免费,那么业主方投资球场就希望赚去更多的利润,所以理事会跟业主的关系会越来越不好。 最后形成这么一个现状:大部分新的球场都不用理事会甚至想尽办法把理事会取消。我想问的就是,西方理事会制度都是非常的健全的,在这种中国的情况之下,有什么好的方法可以既把理事会做好又可以帮到球会呢?或者还是不做理事会呢? 米雪•坦泽女士:谢谢您的问题。理事会的事的确是一个非常让人头疼的地方,在西方的解决方式就是,理事会的会长是由开发商挑选的。如果球会或者开发商跟理事会发生冲突,或者理事会不满意了,这是一个信号,说明有更大的问题存在。知道这一点,即使开发商跟理事会有不好的冲突,如果处理的好,可以达到很好的效果。 理事会是代表会员的,跟理事会有冲突的时候,可以跟理事会的会员代表谈谈,看看他们有怎样考虑和想法,可以跟少部分人一起解决所有的问题。就算在这种不合的情况之下,或者说到最后没办法找到让会员完全高兴的办法,可是在解决的过程中,起码可以让会员知道在有问题的时候可以到哪里去投诉,会员的声音还是被开发商听到的。 我们都知道,对于开发商和俱乐部来讲,把不开心的会员变成开心的会员要比去找新的会员容易一些,就跟婚姻关系一样,是让您现在的太太高兴要比重新找一个要好,不过这只是针对某些前提条件下来说的。 嘉宾提问:米雪女士,在中国有过这样一个案例,一个球会因为发展商欠了政府很多税款,后来政府就把它收回来拍卖,但新的业主就不承认原来的会员,那会员们就觉得很无奈,因为欠税不是他们的责任,像这种情况,我想请教米雪女士,应该怎么解决呢?或者说有什么更好的办法? 米雪•坦泽女士:谢谢您的问题,您的意思是会员觉得俱乐部是他们的,对吗? 嘉宾:非常的显然,会员没有过错,他们交了卖会籍的钱,也缴纳了年费,享有了在球会打球的权利,然后是发展商违反了法规,没有交税,政府就把它收回去了,我就觉得会员要怎么办,在球会的章则里是没有这一条的。 米雪:最近这几年,在美国有很多开发商,他们向银行借钱去开发俱乐部,但没有钱还给银行,在美国这也是很大的问题,美国的法律不仅要看法律文件,还要看州立法和联邦的法律对会员有什么保护。 其中一个要看的是法律文件公开的事项,其实一项就是要公开开发商是用银行贷款来建造俱乐部的,在法律文件中,她会明确告诉会员,当开发商无法还钱的时候,俱乐部和会员会有怎样的后果。 嘉宾:当然在中国来讲,这也是没有能力的事情,政府也没有这样的法规,但是我个人会建议,政府在拍卖所得的中,拿出一部分给会员。 米雪•坦泽女士:您的建议很好,在美国当会员把俱乐部告上法庭的时候,法官也会想办法平息这件事情,也有保障各方的利益。 在佛罗里达州,会员人数不够,于是开发商卖给新的开发商,于是卖的费用就会给旧的会员一些,所以旧的会员也很乐意继续在这个球会做会员。 在下个案例,如果开发商想改变设施的话,有可能增多也有可能减少设施。在佛罗里达州,有个27洞的高尔夫球场。开发商觉得最后9个洞可以更好的去利用,想把最后9洞变成公寓。虽然在法律文件里面说有权力减少设施,但对于会员来讲是非常不满意的,所以会员告上法庭。 因为在美国打官司是非常贵的,而开发商不想长期的打官司,于是跟会员庭外和解,了解到会员不允许建公寓,但允许建成花园,于是开发商也妥协。在美国这种案例越来越多,所以在刚开始的法律文件中,不能答应会员永久的享受会所设施,要想到将来有可能改变设施。 在另外一个案例是比较好的情况,就是设施增长的情况。于是决定再建造一个高尔夫球场,这时会员会非常开心。在法律中,是保障开发商随时增加设施和会员种类。所以俱乐部增加了一种会员种类,让这个类别的会员可以同时享受到两个球场。在这个案例,我们得出,要在法律文件中有一定的灵活性,让开发商将来增加或减少高尔夫设施。 |