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七、中国高尔夫地产项目走势 1、价格走势 1996至1997年，高尔夫别墅的消费者主要是境外人士；到2000年，国内和国外的消费者比例基本为1∶1；2007年，高尔夫别墅70％的买家是国内成功人士。从价格走势上来看，高尔夫别墅较之其它顶级别墅价格上涨更快。1997年番禺莲花山高尔夫球会的别墅不过80万/栋，1999年君兰球会的别墅不过200万，如今价格翻了至少4-5倍。有投资者透露，如果将2002年买的高尔夫别墅在今天出手，至少已经能够赚几倍以上的利润，因为它比普通别墅更具稀缺性。 2、开发走势 球场与别墅相互依托。由于目前中国高尔夫球场总体还没达到赢利的发展阶段，真正吸引投资商的地方是关联产业的发展。球场之后跟进的往往是房地产项目，比如别墅、会所等。对于高尔夫别墅而言，由于其销售可以依托高尔夫俱乐部相对集中的客户群，通常其直接面向会员的销售业绩要好过向公众发售。高尔夫别墅与球场是相互促进的关系，高尔夫球场的成功管理和运营对于高尔夫别墅而言极为重要。好的高尔夫球场的管理能够带动别墅销售，甚至提升别墅售价。所以出现发展商高薪聘请国外专业管理公司打理球场业务与物业管理，自己开发房地产并销售物业。 3、市场走势 通常所说的高尔夫别墅，从自身特点而言其实可以分为三类：第一类是高尔夫球场内自带别墅，如佘山高尔夫别墅；第二类是球场外环绕别墅，如汤臣高尔夫别墅等；第三类是周边临近高尔夫球场，以之为卖点的广义高尔夫别墅，如林克司高尔夫别墅等。 从产品功能上来看，一类是以居住为主的“第一居所型”别墅，此类别墅的业主只是把高尔夫球当作一个辅助元素，而以享受高尔夫球场带来的绿化、景观和与外界隔绝的宁静生活为主，如绿洲千岛花园等；另一类则是以打高尔夫球为主的“度假型”别墅，这类别墅的业主大都把此别墅作为第二居所或者是一个商务接待处，只是在自己度假休闲或邀请生意伙伴一起打球的时候才会使用到别墅。这类别墅在上海较多，如汤臣高尔夫别墅、佘山高尔夫别墅、天马高尔夫别墅等。 “2003年，国家开始冻结新的高尔夫项目立项的审批，在2006年底更为严厉地对任何新的高尔夫和别墅用地进行了‘双禁’。这是意味着高尔夫别墅刚将更加稀缺，更加珍贵。”因而这一类产品足以成为别墅产品中的收藏品，也堪称是别墅市场的最后盛宴。将来高尔夫地产更多的利用球场景观开发高层洋房及酒店式公寓或空中别墅。 君兰球场周边的别墅项目已经开发完毕，现今政府再推出高尔夫概念高容积率的高层住宅商住地，估计每亩招拍挂价格达到650万，接近楼面地价每平方米4000元。而此类洋房公寓价格比同区域非高尔夫地产价格高出10-20%。 八、高尔夫地产的盈利模式是什么？ 正常情况下，高尔夫球场的配套建筑面积规定不能超过2万平方米。2000亩君兰高尔夫生活村是如何打造出来的呢？为规避政策风险，我们先期规划设计把球场用地70%与商住用地30%分割成两个不同地块，分别威灵高尔夫与威灵房产公司两个不同主体的公司拥有它，并开发它，而实际操作上可以是一套人马两块牌子。 适逢中国第一批高尔夫球场建设期（1992-1994），政府为招商引资改善环境，主动承担了高尔夫球场的建设报批手续，采用市场化运作由政府牵头组合投资商，1994年整合顺德市政府、北滘镇政府、美的集团、碧桂园、香港威灵、顺德农行、信用社等社会资源，共同组建项目公司。完成了从选址、买地、设计、建造等建设开发并聘请专业顾问公司运营管理高尔夫俱乐部。我有幸经历了君兰高尔夫俱乐部的开发建设的全过程。正如我们今天看到的一样，在离广州不到一小时的顺德区北滘镇，105国道边建设开发的18洞高尔夫球场加环绕球场边高档别墅的生活村，是一个规划超前、高起点、高水平建设并运营良好的高尔夫俱乐部。而且还为生活村设计并建设了完善的配套，包括高尔夫会所、会议室、咖啡厅、西餐厅、中餐厅、高尔夫练习场、18洞球场、培训学院、会所更衣室、按摩、桑拿、沐浴、SPA、美容美发、高尔夫体育用品店、超市、体育馆、健身室、游泳池，江边公园等等。如此球场变成房产项目的后花园，球场设施同时也是房产项目的综合配套。大配套的市政绿化也是可以共享的。 高尔夫公司通过招募会员，销售会员证回收球场投资；球场日常经营通过对会员服务收取年费、打球嘉宾果岭费、球童费、球车费、更衣柜租赁费、球具租赁费、餐饮服务费、练习场服务费来满足员工工资发放、球场护理费用及采购成本。来场人次与平均消费水平是关键数据。通过球场的经营给项目带来了足够的人气与名气。 而商住项目包括公司俱乐部会所式别墅、独立别墅、君领别墅、君兰名邸洋房、商铺等。通过分期开发分期分区展示，并销售住宅获得土地与开发资金的回收，土地溢价为商住地开发带来更大的利润。 如今，这里经常举办各种高尔夫赛事，有一年一度的体育赛事亚洲高尔夫巡回赛；有一月一次的球会会员赛事；有一季度一次的高尔夫协会会员赛事；以及各种赞助商冠名的商业赛事；生活村有一年一度的嘉年会业主活动；君兰高尔夫生活村成为了我心目中的第一高尔夫地产。成熟的社区型高尔夫地产代表作有如：南中国的君兰高尔夫生活村、九龙湖度假村、观澜湖、华侨城；北京的高尔夫社区有君山•高尔夫别墅、自在香山 、美林湾、天际•万象高尔夫花园等；上海的高尔夫社区有佘山高尔夫、汤臣高尔夫等；它们的成功开发既体现了人们对高品质生活的提倡和珍视，一部分成功人士可以尽情享受如高尔夫别墅这样的高尚生活，我们国家也有能力提供这种消费，而不是让高端消费流失到国外。同时它也证实了高尔夫地产商业模式的合理性。 九、结论：高尔夫地产可以为我们提供美好家园。作为后起的房地产要想在房地产行业有所作为，迅速成长，可以走高尔夫地产成长的捷径。我认为高尔夫地产是一个不错的选择。高尔夫既是地方政府招商引资的需要，也是地方名片，城市名片。高尔夫地产是集合天时、地利、人和的城市综合体，是政府、投资者、经营者、客户与员工多方合作互惠互利的、前赴后继、乐此不疲的商业模式。当然要想得到迅速发展，开发商必须有坚强的经济实力做后盾，必须是负责任的社会企业家，要遵纪守法，与政府有良好关系与默契。项目要与政府招商引资、改善环境相适应，符合政府城市化进程目标，还能解决当地居民就业问题。当地企业家与银行欢迎既有高尔夫经营经验又有房地产开发实力的企业进驻，为共同打造城市名片而合作。美的地产凭借母体美的集团的实力与工业基地等社会与网络资源，可以迅速在其具有工业基地的城市复制高尔夫地产项目。 |
