无论是政府，还是开发商，在涉足土地一级开发项目时，都要认真读懂中央政府的相关限制性政策，以指导项目规划及开发实施，否则会给项目留下隐患，甚至带来灭顶之灾。笔者把与土地一级开发相关的限制性政策概括为两类，一类叫做政策红线，多涉及项目开发模式设计及实施阶段，另一类叫做项目红线，多涉及项目策划及规划阶段，这些红线、高压线是不能碰、不能踩的。

对于政府与开发商来说，一级开发项目最核心的是政府与开发商的利益关系如何平衡，大部分开发商并不指望通过整理土地获得直接收益，而是想通过参与一级开发的先机获得二级开发权。尽管全国没有一项统一的土地一级开发政策，但是，现行的土地政策中有两条与土地一级开发相关的政策是绝对不能逾越的，就是最基本的土地一级开发政策红线，即土地出让金不能直接返还给开发商和经营性用地不能直接转给开发商。一方面，中央政府要求各地必须严格执行土地出让金收支两条线管理，即一些地方曾经操作过的土地开发成本在地价款中抵扣、土地收益直接返还、以代建市政项目换经营性土地、先征后返、各类补贴及土地出让收益直接分成等都是明显不合规的。另一方面，居住、商服及工业等经营性用地必须实行招拍挂公开供地，也就是说，一级二级联动开发、协议约定地价、设置限制条件避免竞争等都是违规行为。在不踩这两条红线的前提下如何确保一级开发商的利益，是土地一级开发的关键所在。

一级开发项目涉及的范围广、规模大，往往需要规划设计引擎项目带动片区开发，这些引擎项目的选择要充分考虑本地资源潜质、未来市场空间、开发商实力及当地政府的需求等，更要考虑中央及地方现行的产业政策，尤其是限制性政策，即土地一级开发项目红线。这些项目红线概括为：

高尔夫球场：其变种包括体育公园、休闲公园、高球学校、练习场等，中央虽已先后下达10多次禁令，但屡禁不止，逾禁逾烈，每年国家级土地督办案件70%跟高尔夫球场有关。目前，高尔夫比赛虽已纳入奥运项目，但由于高尔夫球场占地大，对土地资源、水资源造成浪费，喷洒草坪防病虫害剂引发环境问题等，一直招徕非议。

别墅：目前对别墅的禁令也不少，但由于无法明确定义别墅，各地、各开发商都在打擦边球、争议球。

政府楼堂管所：包括超标准的行政办公楼、政府培训中心、政府招待所等。

跑马场/马术俱乐部：目前这类项目多以种马繁殖基地、驯养基地的形式存在，以繁殖驯养为基础、为幌子，兼作马术休闲娱乐、甚至赛马博彩。

主题公园：2011年8月5日，国家发改委发布《关于暂停新开工建设主题公园项目的通知》，但由于主题公园的界定十分模糊，尤其是中央十七届六中全会《中共中央关于深化文化体制改革、推动社会主义文化大发展大繁荣若干重大问题的决定》出台，各地扛着大力发展文化产业的大旗，主题公园兴建之风非但没有打压，反而有所抬头。

很多地方政府的领导，尤其是书记类的一把手、非专业领导，为了迎合开发商或者为了满足自己的政治野心，打着发展地方经济、改善地方投资环境的旗号，拍胸脯承诺一些违规、无视国法的重大项目决策。对于开发商来说，切不可图一时之快，存侥幸心理，中央督查、纪检机构不是吃素的，越红线的承诺一定是靠不住的，到时候，企业丢钱，官员丢官，在所难免。

（崔元星 中国泛地产策划网www.bbbest.com 0755-26722240）