任何高尔夫球场的发展都需要在早期计划的时候弄清楚以下的基本问题：
·你所用来发展高尔夫球场的地段是否合适？是否对目标人群有很好的交通环境和已到达性以及靠近供电设备。
·你的项目的当前市场潜力是什么，未来所需求的是什么？
·以当前的市场特点来说，什么是这个项目的最佳概念？你的融资能力和你的风险/回报的期望是什么？
·这个项目在经济上是否可行?
·项目投资的回报是怎样的?
在项目开展之初,有一份令人心动的经济/财务建议,将会为你提出以下这些问题的答案。此外，准备一个独立的市场和财务可行性的研究将会有助于你获得项目融资（债务或者股权）以及结识将来参与项目的合作伙伴和运营商。
通常情况下，应该通过对于市场以及财务的可行性研究来对项目进行分段。如何根据项目的发展程序来灵活的安排时间以及顺序才是项目成功的关键。
第一阶段：
选址及定位分析
首先，我们需要对现有的场所进行分析，对它的选址以及可到达性进行优势以及劣势的评估。在这一方面，需要重点考虑的因素有：
1.是否临近主要道路网以及机场
2.周边是否有满足需求用的设施，例如：酒店、度假村、商业中心、或者住宅区
3.周边土地的用途
这项调查，最好能与土地规划以及高尔夫球场设计同步进行。对于项目未来的概念设定以及定位来说，这是重要的第一步。
第二阶段：
市场分析
现场评估之后，建立潜在的项目市场潜力就变得刻不容缓。
这里面通常包括对供给与需求的详细分析。
供给方面：
·供给的发展以及球场现有供给的概述
·竞争对手的供给状况（产品组合的市场定位、经营模式以及关键绩效指标KPI's）
·未来供给概述（包括有时间、地点、发展观等等）
需求方面:
·需求的发展以及需求状况（包括国内、国际、旅游以及公司需求等等）
·交果岭费打球以及会员打球需求的分析
·价格分析
·季节分析
·项目未来以及潜在的需求预测
市场分析通常都包含初级分析以及进阶分析两部。前者包括有对潜在会员的调查以及对地方当局、高尔夫球场业主/管理者以及其他业内人士的深入调查。如果高尔夫球场项目是一个更为广泛的度假村或住宅社区的一部分，那么市场调查研究就应该自然而然的扩展至整个大项目的关键职能以及利益来源。
房地产
关于房地产，市场的回顾也将着眼于当前以及未来的度假地产以及二套房的供给和需求关系上。根据初级分析和进阶分析所得来的数据资料，我们可以给这个区位的房地产发展予以建议。建议他们采取怎样的定价策略以及如何制定销售速度。这一分析的最终目标将会是以下几条：
·确定此处房产的市场开发潜力，无论是对于当地还是对于国际上
·确定不同品质、不同类型（包括别墅、城镇住宅town houses、公寓或者小面积住宅）的房产的均价，并且提出适当的定价策略
·量化预期需求，并且加上时间坐标（即销售速度）
·精细的了解有计划购房的潜在客户的喜好
酒店及接待设施
如果高尔夫球场是作为一个度假村项目的一部分，那么关键是要评估当前以及未来的情况下，项目的潜在接待设施（比如酒店、餐饮、活动场所等）。以下几项应作为重点考了：
·需要获得本地以及国际上酒店行业的市场经营、管理等相关数据
·确定当前情况下，满足目标市场所需的房间数量，并获得该地区或者其他的区域所有有可能得到的权威数据
·确定市场现有特点，并预计未来的发展趋势，用以在客房设置上将数量以及价格量化
·了解酒店因季节变化而不同的住宿需求以及定价特点，为酒店建立起潜在的市场渗透等级
第三阶段
项目概念化
在做完了场地评估，了解了竞争环境，并提出了一份高尔夫设施市场潜力评估之后，你需要被建议对今后高尔夫设施应该如何设定经营概念以致能够使得产品更加的吸引目标客户市场。
项目实施的内容以及完成质量能够尽善尽美是成功的要点。关键在于不要把项目的每一步都分割成独立的个体。本研究的重点应该放在最原本的以及富有创造性的方法上。
在审查项目概念的时候，你的顾问将考虑目标市场的情况，匹配你项目的机遇与制约。鉴于需要综合发展，因此，我们还给出了以下建议：
·高尔夫设施管理的特点（水准等级、练习设施、会所大小、最低投资要求等等）
·球洞数、球场类型以及周边房地产地位的建议（包括别墅数量、规模、规格以及其他设施等等）
·接待设施的特点（例如客房数量、档次、面积以及餐饮店的水准、会议室面积、健身设施等等）
·估算资本预算支出（这需要与设计师以及建造公司共同估算）
·项目阶段设置以及潜在风险评估
虽然说市场研究只需要将焦点对准整个项目最为关键的基点上，但是在项目的第三阶段行进过程中，给你的建议是：与整个项目团队一起，考虑在该地区为该度假村场所提供差异化所需要建造的特别附属设施的成本及利益问题。这些体现差异以及吸引客源的附属设施可以包括有：零售店、会议中心、游艇码头、露天泳池、儿童游乐场以及体育运动专用场地（例如高尔夫球场或者网球场等）等。
对于项目的概念建议，应该包括项目的品质以及定位、目标市场、项目管理模式以及最终出售房地产的建议、可能遇到的接待活动以及高尔夫与其他设施的互动协作的模式方法。
第四阶段
财务评估
最初所设定的发展概念应该在基于财务可行性评估的结果出来后此被加以完善。这份财务分析应该定下由设施所产生的预期的使用水平以及潜在收益。（包括有果岭费、会员入会费、俱乐部会所、练习场、专卖店等等的收益所得）计算预计的利润与损失，再加上现金流分析，最终提出关于拟议的投资预期回报水平指标。
对于所有经营年金项目来说，你的财务顾问应该将截至这段时间内的利润与损失制成报表，这里包括一年的稳定运作、设定的通胀率、以及所商定的起始日期。而对于配套的房地产，也应该建立一个利润以及损失的账目，这是基于每个房地产单元在目标市场的预期收益以及事先商定好的建造步骤（应该就是第一期、第二期等等）。
你的财务顾问也应该准备好估计出一份经营头几年的现金流。这种估计应该是基于以下的几个项目：
·整个项目各个部分的资本成分
·拟建项目最合适的管理工具
·为项目发展而商定的融资结构
·所假设的经营业务上的终值
最后，为了评定项目的可行性，有必要对项目的预期收益率作出预测。我们建议，要把重点放在几个由我们所假设且较为敏感的关键点的准备上。（例如管理模式、定价的发展、预计的开发成本等）
关键性问题
在选择市场以及财务顾问的时候，我应该看重些什么？
在董事会中拥有判断正确的市场走向的人以及好的财务顾问是一个成功团队必不可少的，他们的存在为项目添加了重要的价值。您的选择也许就取决于您特定的需求，可是有些关键的素质也是您选择财务顾问的参考要点，以下就是我们总结出的关键点：
·对高尔夫行业拥有最真正的知识与理解
·对房地产开发和酒店业了解详细及透彻
·对当地市场有足够的了解
·拥有丰富的国际经验并能从成功的案例中汲取要点
·一个强大的团队，每一个责任人都经验丰富-至少从简历上看是的
·一个可靠的以及知名的品牌名——需要向银行递交融资报告的时候尤其的重要
我会希望我的财务顾问能给我提供些什么建议？
这份工作的职责范围取决于你的具体要求，可以包括从制定一份独立的市场研究报告到提供一份统一的市场和财务的可行性报告。最终他们都是为项目的发展概念提供建议，确定你的项目的预期回报以及提供一份独立的，向银行作为融资担保的文件。
行动纲要
·一份市场以及财务的可行性方案研究对于你的项目开发是否可行以及您可能会获得的投资回报是至关重要的。
·它会告诉你你的项目所在区位是否合适。
·未来潜在的供给与需求关系将被建立。
·对你的项目地产的规模、售价以及定位等作出建议
·预测出你的项目的市场渗透率以及项目酒店的季节客流变化趋势
·所建议的项目发展概念将会细化到你的项目的各个细节中去，这样可以使项目对目标市场更有吸引力
·经济评估将预测出利润与亏损、现金流、投资回报率以及最终项目价值 | 
