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总规划图设计对很多人来说是很深奥的，但是就像在开发一个含高尔夫球场的项目一样复杂的工程中，总规划图设计是至关重要的。通常做总体规划的制定者要比设计师有更大的考虑范畴，工作量也要大。他们要联想出更大的画面。总体规划是找到所有事宜的“土地使用方式”的集合，并且仔细考虑它们之间的相互联系。这就好像是在讲故事。如果这个项目有良好的财政支持，一个独一无二的卖点以及好的周边环境，那么设计师只是负责把这些要素表现在设计图纸上。 最好的策划者往往都是伟大的讲故事的人。总体规划有助于设置景观以及简单的建筑、场地、景观以及室内设计。这帮助发展商们了解为了达到潜在投资回报率最大化所需要做的最佳土地方案。 高尔夫设施自身能够盈利是一件很幸运的事情，这是许多的发展商都搞不明白的事情。因为许多住在高尔夫地产里的人都不怎么打球。为开发商赚钱的是其他的设施——与球场毗邻的住宅以及酒店。 有高尔夫设施的项目整体规划就是要把设施以及如何最大化与球场毗邻的房地产景观（通常情况下景观就是球场本身）这两点之间的关系处理好。那些将房地产在球场旁边排成一排的老套方案已经过时了。项目规划师打算在项目中建造社区或者是村庄，用独特的风格来吸引买家的光顾。 高尔夫社区的综合设计是包括有设计、市场营销以及销售一种生活方式。这样的机构尤其 适合发展中国家，高尔夫这项运动在发展中国家有很高的声望。一个好的总体规划会紧跟当前的市场趋势。目前为止，大多数的度假社区是购房者的第二套住房。因此现在的发展商正在着眼于为总体规划冠以热情好客、酒店式管理等新的元素。谁不希望能生活在一个美丽的、绿色的度假村般的社区呢？高尔夫项目的发展与时俱进，人们总是和他们的父母有着不一样的想法。 组建一支团队 通常开发者并不会一早就找到适合坐在桌旁进行讨论的合适的人（意思就是一开始推出的概念会沿用至项目建成）。如果在下笔之前，你有正确的开发理念（通常是在土地被买下之前），以及足够延续未来发展步骤的庞大资金量。发展商有时会认为总体规划在已经确定了要建造高尔夫球场的项目来说只是“蛋糕上的装饰”。而事实并不是这样。整合了项目所有的部分，并且让每一部分效率最大化才是最好的项目。举例说明，发展商总是会尝试着在很狭小的空间发展太多的东西。这实在有损于整个项目的质量。重要的是需要看价格溢价来进行克制多建，这会比无节制的包装与建造来的有效的多。 制定一套计划 制定一套计划需要囊括以下几个阶段： ·去看看场地，了解一下现场的感觉。一份好的总体规划都会需要有一套软件设备去对当地自然、气候以及地理特点进行分析，但是重要的是取得一个真正意义上对这个项目的全面认识。规划师们在工地上对这个项目的远景进行创意以及概念的讨论，最好是能开展一个“专家讨论会”或者“设计研究会”。 ·而第二步就是回到工作室里。在这里，规划者们将他们的想法付诸直面并加以细化。他们量度每一寸土地，去了解这个项目在这块地方意味着什么——建立一个相对开放的空间。对大多数项目来说，这些个数字最终都能转化成投资回报。在规划途中，规划师可以与艺术家协力在“感觉”以及项目开发造型上合作制定。 ·下一步，规划者在项目建筑、开放空间、高尔夫球场以及其他附属设施在工地上的建造规划以及分区布置等情况进行规划。然后规划者们将这些设想制成沙盘或者三位模型，让客户看到这个项目的雏形。 ·最终完成的总体规划通常是以大篇幅的图纸以及书面形式来表述——典型的“咖啡桌”风格的作品。这样的作品应该既美观又具备知识性，这是因为它们需要经过不同的人手中，看它的人都带有不同的目的，更重要的是，这份市场项目，不仅仅是当地的专家或者高级官员，连潜在的投资商、酒店管理者甚至是最终的客户都有可能看到。 技术进展 在过去的五年中，技术的更新已经彻底的改变了规划师们向客户展示他们规划作品的方式。传统的规划方案是大型的有色彩并且是手制的作品，并配以支持在财政方面达到目标的Excel数据表格。现在，公司为了节约纸张和时间，已经开始使用触摸屏进行规划概念阐述了。他们会把每一个客户的项目具体位置标志在Google地图上，这样可以很方便的看到地形、空间、以及周边的地理环境。这可以很有说服力的看到高尔夫度假村总体规划在三个层面上所带来的改变。 首次看到的客户们往往会惊讶于高新科技所带来的创新以及沟通的设计稿。 更广阔的景象 一个成功的总体规划并不只是纸面上看起来漂亮而已。它还要考虑到三重可持续性发展的基准线——经济、环境以及社会。可持续性发展当前先当的流行。不只是流行，可持续性发展一向是一份好的总体规划所要考虑的首要问题。我们并不是在讨论要在屋顶上添加大块的太阳能充电板，而是比这更加的深刻的东西。我们必须有一个真正的平衡，以用来维持项目的长期性以及活力。 涉及到高尔夫运动发展可持续性的问题往往是水源，但这也不是在干燥气候条件下的唯一问题。基于这个原因，总体规划师们应该注重废水（grey water生活废水，既没那么污染的水）再利用以及最合理化（节水）的灌溉模式，以及确保高尔夫球场设计师的方案与以上两点相符。球场上的其他重要的因素还包括有化学制剂的使用，建筑中植入式碳化物的使用以及球场中动植物栖息地的设置等。你的建筑以及景观需要有符合高标准的奢华性以及可持续性，这一点至关重要。 关键问题 为什么会有人在经济低迷期发展高尔夫项目？ 在经济周期处于探底状态的时候计划开发项目，这样的状态允许开发商在任何觉得合适的时候进行投资。聪明的客户都知道这一点。此外，当经济危机开始时，发展商不是突然停止开发项目。他们只是更加清醒的意义到该如何或者怎样的花顾问费用。这也就是总体规划需要的意义——帮助客户定义一个更加广泛的视野，这会令这个项目的投资非常有效益。 一个大项目可以在一年内设计建造完成并出售给买家，这是一个相当错误的想法。土地权限与地方政策的统筹在你下笔签下合同前就应处理完毕，尽管这些事情掌控起来非常困难且富有挑战性。总体规划师们将会和来自不同国家与不同背景的人们协同工作（译者个人以为此句的意思为：对业主要求的理解等等）。因此对客户自己的语言以及国家的文化有相当的了解是非常必须的。 那么我需要多少土地呢？ 这个问题很难回答。一个标准的18洞高尔夫球场，再加上会所以及练习场，一般的面积为800,000m2（80公顷）。如果客户希望能够得到投资回报，那么他们或许需要一座酒店（帮助地产提升品牌价值）、几栋别墅、联排别墅、公寓或者其他的设施。工程占地的面积大小不一，由120公顷到1000公顷不等，但这里会包括一些非建筑用地以及难以利用的土地。这些天然的地形可以给高尔夫球场的造型制造出别具一格的特点——或许是一片林地，或许是一些沙丘，又或是一座山峰。（编译/ 徐千李） |
