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2010年8月9日的海南博鳌，地产商与学者犹在为市场走向争论不休之际，远在北京的万达集团董事长王健林正亲自指挥酒店部门筹备一场企业家盛宴。这个月末，来自中国两大商学院，中欧和长江的几十位商界大佬，包括阿里巴巴的马云和复星的郭广昌，将在万达的地盘上推杯换盏。 作为东道主，万达的准备工作非常短，但“万达速度”甚至也体现在这样一次活动上。就像7月28日的长白山国际度假区开业，本以为是个不可能完成的任务，“但最后说哪天，就是哪天”。 在2012年上半年工作总结中，王健林说，长白山国际度假区作为今年的1号工程，“对评判万达投资旅游度假的正确与否、对万达旅游投资板块能否实现预期目标具有标志性意义”。 这个地处深山、耗资将超过230亿元的巨量项目，成为万达开拓旅游地产的一次冒险。在商业地产领域独领风骚近十年后，万达开始战略转型。几乎同时，万达在文化产业板块也开始发力：收购全球第二大院线集团AMC，500亿打造武汉中央文化区，万达从商业地产到旅游、再到文化产业的“三级跳”动作让人目不暇接。 8月是长白山的旅游旺季，坐落在深山中的一个度假城，已初见雏形。7月28日，度假城内的商业街开业，同时亮相的还有4个五星级酒店。万达商管部门人士说，开业当天，“涌进了20万人”。 不过，对一个远离都市的项目而言，这个数字有些可疑。 按照规划，在19.34平方公里的土地上，以万达为首的联合体（包括泛海、联想控股、大连一方等企业）将兴建商业街、酒店群、文化中心等，还将建成亚洲最大的滑雪场。南有三亚，北有长白山，这是万达的初衷。 与此前的诸多商业地产项目一样，万达进军长白山得益于当地政府的盛情邀请。知情人士告诉《财经国家周刊》，2008年东北亚博览会期间，由工商联党组书记金哲珠牵线，白山市委书记向王健林和泛海集团董事长卢志强推介了抚松旅游项目。表示兴趣之后，项目书连夜从抚松送到长春，之后才有进一步的合作洽谈。“白山和抚松之前有旅游项目规划，但规模远小于万达现在的规模。王健林从飞机上选地块，看中了松江河。”上述人士说。 吉林省政府在2008年甚至召开多次专题会议，讨论长白山旅游区议题。之后双方协议签署进展飞速。2009年拿下北区地块，2010年拿下南区地块。其中北区为旅游行政服务区，隶属抚松县政府——在双方协议中，县政府须搬迁至此，多座政府大楼已经虚位以待。而南区将建成滑雪中心、高尔夫球训练中心等。 商业街与酒店的如期开业，标志着万达旅游地产的第一枪已经打响。这个王健林眼中的1号工程，是万达转型的试金石。 “做旅游综合体和商业综合体还是不一样的，无论从项目选址、招商、后期运营、投资回报路径等，都有很大差别。”接近万达的人士说。 尽管是商业地产公司，但万达之前往往通过卖住宅来平衡现金流。具体到长白山项目，这种模式变了。“现在得把商业、旅游设施等配套后，才能把住宅价格提升。前者可滚动开发，空手套白狼。后者虽地价便宜，但要投入很多钱，对资金周转要求更高。”上述人士说。 开业只是小菜，考验才刚刚开始。在2012年7月16号的年会上，王健林说，这个项目目前还存在一些工程、环境问题，希抓紧时间、努力解决，开业后三个月彻底整治好。“万达项目建得再好，如营运不好，别人仍然会说：怎么样，失败了吧，跑到山沟里去瞎折腾。所以，长白山项目对万达来说，只能成功不能失败！” 除了长白山的230亿投资，其在大连的金石国际旅游度假区项目投资规模为500亿元，武汉东湖旅游文化区的为500亿元，西双版纳旅游度假区约150亿元，福建武夷山项目约30亿元。这些项目，多包含了高尔夫球场项目 万达人士说，上述项目都是与其他企业联合开发，在一定程度上控制了风险。但不容忽视的是，这几个项目的股权结构类似——万达是主导者，承受的压力也最大。 熟悉项目的人士说，在长白山项目上，万达起初并没有这么大的胃口，度假区内41块住宅用地面积不等，小的几十亩，大的上百亩，却都有单独的土地证。“万达本以为可以卖地生财，或者合作开发。”但土地招商投入几百万，效果并不好，万达最后决定自己开发。 长白山项目负责人邢文明也曾对外界透露，“原定的投资总额是230个亿，现在完全打不住。谁都没预料到当地资源这么匮乏。财务成本比其他项目也高一点，觉得这个项目风险大。好在是万达做的，要是其他企业都不敢放贷。” 惊险一跃 从商业地产到旅游地产，这可视为万达又一次战略调整。年营业额接近千亿、拥有1300万平方米自持物业的万达集团，正试图从跑马圈地的粗粝模式，朝着一家有明确战略意图的多元化公司转型。 王健林在最近一次谈及公司战略时也明确提出，万达集团未来的四大业务板块是商业地产，文化产业、旅游投资和零售消费。 无论是地产、旅游还是文化，都可在万达的旅游地产上殊途同归。而旅游与文化，也是最容易与万达当前地产业务对接的模式。从南到北，四大旅游项目的纵横布局，相对于万达十几年的历史只是“微调”，却离万达的终极目标更近一步。 “船小好调头”的俗语，对雷厉风行的万达并不适用。“王健林曾说，我只抓大方向，保证战略上正确。”中国商业地产联盟副会长王永平说，他认为万达最大的优点就是前瞻性。而一旦认准目标，万达转型的速度超过所有人想象，这种特质贯穿于万达的创业期。 自2000年确立做商业地产以来，万达有过三次大调整。第一次是2001年成立住宅、商业两个公司；第二次是在2005年，将两公司重新合并，成立商业地产公司。 第三次调整始于2010年7月。调整分为三部分，首先将集团和商业地产总部机构彻底分离，“人、财、事的分离，这是上市必需”；其次是商管和院线机构调整。这同样是为院线上市做准备；再次是项目管理分成南、北二区。在2011年万达集团年会上，王健林说，前两次调整，最终明确了万达以商业地产为业务核心，而第三次调整，“是为万达实现实业、资本两条腿走路，为企业长远发展打下组织基础。” “每一次调整，从战略上讲都是赢的。”王永平说，“它总在主动转型，起步早，商业地产萌芽时期是先行者。现在到很多人都搞商业地产的时候，它又开始往旅游、文化地产上转，而前瞻意味着竞争没那么强。” 战略上的领先或许是万达前期的竞争力，而发展至今，万达与政府间的深厚关联，已经在某种程度上影响着其走向。 熟悉万达的人士告诉《财经国家周刊》，万达的旅游地产，核心是圈地。“万达的造城运动，是地方政府欢迎的，就如万达广场可以带来GDP。而城市化的下一步是大力建设小城镇，万达搞旅游地产和国家政策相契合。” 而在万达产业链中异军突起的文化产业更是如此。建设文化强国已经几乎上升到国家战略，中央层面也在多个场合提及文化建设。“这是一个完全没有天花板的产业。”万达人士说，万达做文化产业，短期内根本不考虑收益问题。 基调已定，搭台的目的是唱戏。万达的旅游地产尽管脱胎于商业地产，但经营模式却恰恰相反。“之前是住宅反哺商业地产，而现在必须靠基础设施、各种配套来提升住宅的价值了，这是一个反向操作过程。”熟悉万达的人士说。 以长白山项目为例，消息人士告诉《财经国家周刊》，在旅游地产的外衣下，这个项目里面有500万平方米的住宅。“如果房地产整个周期在下行通道，这么大体量住宅的销售压力很大。销售如果出问题，整个旅游地产根本就捞不回来。大家都觉得旅游地产都在圈地，那是错误的，背后押宝的都是住宅。” 王永平也分析，尽管长白山项目地价便宜（平均约200元/平方米），但风险依然潜伏。“旅游要做好，回收比较慢，住宅是快钱，其他商业和旅游都是慢钱。投200个亿，一个酒店算一天能卖出多少个客人去？利息都付不上，所以他所谓的盈利点和风险都在住宅。” 熟悉项目的人士称，现在只开了2个项目，其中长白山明珠已建完，二期还没卖完；另一个是北纬41度，在建。最富争议的住宅群在项目北区，现正在盖联排别墅。而在南区，规划中的滑雪场和小球训练中心，则在建设高尔夫球场。 当地国土系统人士称，6月中旬，国家发改委、国土部土地利用司的相关人士都曾到该项目视察，“他们都给予了肯定，本身就是冬季雪上两项，考虑到土地利用的这一块，打了个擦边球。我们在2010年就上报了，还没有批复。” 跨界之忧 今年四月，王健林曾公开表示，未来十年，万达将持续加大在文化和旅游项目的投资，到2020年，商业地产收入比重将降到50%以下，实现彻底转型。但完成战略转向之前，它仍需面对莫测的市场环境。 万达集团2012年工作报告显示，公司上半年收入562.1亿元，完成全年目标的48.4%，同比减少9%。王健林说，因为宏观经济形势的原因，万达集团收入历史上第一次同比减少。 细究万达收入构成，商业地产公司上半年收入494.6亿元，完成全年目标的50.1%，但同比减少14%。酒店公司收入12亿元，同比增长82%。商管公司租金收入25.7亿元，同比增长47%。万达百货上半年收入48.5亿元，同比增长70%。万达院线上半年收入14.5亿元，同比增长61%。大歌星上半年收入2.97亿元，同比增长35%。 于此同时，在其文化板块中，万海文旅投资、演艺公司、影视传媒、华夏时报、全球商业经典等均完成上半年目标。但因营业额太少并未有具体数据。这一状况已经持续了两年，2011年万达收入1051亿，商管公司的租金收入也不过34.6亿元。尽管王健林将文化产业、旅游投资和零售消费列为未来公司的三大支柱，但短期内，万达不得不继续依赖于商业地产。而其商业地产的核心收入并非租金，依然是住宅——而四处出击旅游投资所依赖的大量资金，也要看住宅市场的脸色。 “200亿投入如何回报，路径不知道。他们自己有没有测算清楚？我觉得挺难的。”接近万达长白山项目的人士说。同样的剧情也在西双版纳上演。 “现在它所有的盈利点都是在住宅上，无非就是在风险里边押宝，或许房地产是沿着它设想的方向走了呢，那万达就赚了。”王永平说，“老王是豪赌，军人出身有魄力，也有眼力，在重要时间点上运气都不错。” 从某种意义上说，王健林正试图将万达“去房地产化”。他所选择的旅游、文化产业，恰恰可以实现与原来产业的无缝衔接，同时也是王健林本人凭借其政治嗅觉做出的判断。 这是王健林的计划，但在达到这一目标前，他又不得不严重依赖固有的住宅销售模式。这是万达的窘境所在。 2011年开业的武汉中央文化区一期，让王健林看到重点项目的作用。“它带来的影响相当于几十个万达广场。去万达广场参观的领导一般是市委书记、市长，而去武汉中央文化区参观的领导有中央领导、部长、省委书记、省长，而且很多是组团去看。” 武汉项目公司上半年收入49亿元，有望在今年成为万达第一个年销售过百亿的地方项目公司。王健林说，希望武汉公司努力，争取创造历史。对于这个投资额超过500亿的巨大项目而言，即使收回成本也需要五年以上。但对万达来说，跨界棋局才刚刚开始。 |
